令和8年1月15日　提出 仙台若林 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区霞目２丁目２９番２７ ｢霞目２－１０－７｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 区画整理による開発 地域に隣接した既成 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 六丁の目 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅、共同住宅、農家住 宅が混在する陸上自衛隊霞目 駐屯地近接の既存住宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 六丁の目駅南方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 需要減退で地価上昇率が鈍化しつつある若林区内においても、北側に隣接するなないろの里に比した割安感から 霞目２丁目地区の需要は未だ堅調を維持しており、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予想。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若林区内の国道４号線東側に位置する既存住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅一次取得者層だが 、老朽建物解体前提や中古住宅リフォーム転売目的の不動産業者の需要も多い。需要が減退しつつある若林区内におい ても、荒井地区やなないろの里地区に比した割安感から依然需要は堅調で、市場の中心価格帯は１２０㎡程度の更地で １５００万円強から１７００万円程度。敷地面積１５０㎡程度の新築建売で総額４０００万円から４５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパートも存するが、不動産投資に見合う賃料相場が未だ形成されておらず、収益性からのアプローチ はなじまないため収益価格査定は断念せざるを得なかった。一方、比準価格は実際に市場で成立した現実の需給動向を 反映した実証的価格であり、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている。よって、本件においては比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区内の住宅需要は堅調だが、物価や金利 上昇が消費マインドへ影響を及ぼし始めてお り、エリアによって地価上昇率に差が出始め ている。 地下鉄駅から距離はあるものの、区画整理で 隣接地域に商業施設が整備され、なないろの 里等に比した割安感から依然地価は上昇傾向 を維持している。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％