別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台宮城野 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.
鑑定評価額 303,000,000 円  １㎡当たりの価格 482,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
 ②地積
　(㎡)		 629  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
駐車付置義務

(100,400)

1:3		 空地

 国道沿いに店舗、マ
ンションが連坦する
商業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 仙台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４５号沿いに店舗、事務
所、共同住宅等が建ち並ぶ区
画整理が行われた商業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 仙台駅北東方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４５号沿いに位置する商業地域で仙台駅東口の商圏と一体となり、人流と繁華性が向上している。建築費と
金利の上昇局面に入り投資に慎重姿勢も見られるが、需要は高位で地価水準も上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心市街地に近接し高度利用が可能な商業地域一円と判定した。主たる需要者層としては自社利
用の事業用地を取得する資本力を有する県内外有力企業及び賃貸収益獲得を企図する不動産投資家並びにマンションデ
ィベロッパー等が挙げられる。高度利用を目的とした需要が競合しており、地価は上昇傾向が続いている。位置、形状
、規模、用途等により取引される価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域には中高層店舗兼事務所ビルや賃貸マンション等の投資用不動産が多数所在しているが、土
地建物の価格に見合う賃料が得られておらず、収益価格は低位に試算された。当地域においては、収益性を前提としな
がらも、類似不動産の取引価格水準を指標に取引価格が決定されていることから、実証性と客観性を具備した比準価格
を標準とし、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    525,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[121.3]		 [100.0]
100		 482,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続的な物価上昇や金融資本市場の変動によ
る景気下振れリスクはあるものの、雇用・所
得環境の改善や各種政策の効果により景気は
回復基調である。

国道沿いの区画整理済みの商業地域でＪＲ仙
台駅を基幹として高層の分譲・賃貸マンショ
ン等が連たんしており多様な業種からの需要
がある。

個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
１０
-1008		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
b ２６１２０
２０
-1009		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m国道、
東2.7m、角地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(80,400)
c ２６１２０
３０
-1065		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北36m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
地区計画等
(90,300)
d ２６１２０
３０
-1052		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m県道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
駐車付置義務
(100,300)
e ２６１２０
９０
-1061		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
中間画地
工業
駐車付置義務
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
586,987  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
815,178 		 100
[ 170.0]
479,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
480,000 
b (　           ) 
475,501  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.6]
512,812 		 100
[  96.0]
534,179 
534,000 
c (　           ) 
453,531  		 100
[ 100.0]		 [ 123.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
653,509 		 100
[ 112.3]
581,931 
582,000 
d (　           ) 
478,934  		 100
[ 100.0]		 [ 125.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
599,146 		 100
[ 100.0]
599,146 
599,000 
e (　           ) 
501,651  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
541,783 		 100
[  78.3]
691,932 
692,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +9.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    485,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,586,881 
13,426,364 
39,160,517 
34,185,000 
4,975,517 		 （　0.9533）
4,743,160 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    115,686,829 円　　　　（　    184,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 336.00 ＲＣ6 2,016.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
駐車付置義務		 100 ％   400 ％   400 ％   629 ㎡     13.7 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階事務所（マルチテナント）、３階以上住宅（（少人数世帯向け３０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
336.00 
75.0 
252.00 
3,163 
797,076 		 6.0  4,782,456 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
336.00 
85.0 
285.60 
3,046 
869,938 		 6.0  5,219,628 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
336.00 
90.0 
302.40 
2,343 
708,523 		 2.0  1,417,046 
1.0  708,523 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,016.00 
86.7 
1,747.20 

4,501,106 		 15,670,268 
2,834,092 
⑨年額支払賃料      4,501,106 円　×　12ヶ月　＝　      54,013,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,747.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,013,272 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,298,396 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,674,876 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,670,268 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         220,951 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        2,834,092 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         691,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,586,881 円　　　　（　        83,604 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,343 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,650,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,748,664 円  　　　       54,973,272　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,031,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,406,000 円  　　　　    530,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,060,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       530,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,426,364 円　（　　　　　　        21,346 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   2,016.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,185,000 円  
（　　　　　        54,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,586,881 円      
②総費用 13,426,364 円      
③純収益　①－② 39,160,517 円      
④建物等に帰属する純収益 34,185,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,975,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,743,160 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,686,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     184,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
 3707000149223-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台宮城野 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
 ②地積
　(㎡)		 629  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
駐車付置義務

(100,400)

1:3		 空地

 国道沿いに店舗、マ
ンションが連坦する
商業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 仙台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いながら、南側背後の
土地区画整理の影響を受け、
マンション地化が進む地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 仙台駅北東方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 駅東地区全体で収益物件や開発素地の需給が逼迫している影響を受け、国道沿いでも旺盛な引き合いは認められ
るが、地価及び建築費高騰を敬遠する需要者も増えつつあり、地価上昇ペースは今後鈍化する見込み。
(3)最有効使用の判定 事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平成２７年に換地処分を終えた駅東第二土地区画整理事業区域及びこれと地域性が類似する隣接地域か
ら構成され、近年、マンション地化の影響を強く受けることが特性となる。需要者は、地価・建築費の高騰が続く中で
も事業用地の取得を目指す各種企業や収益物件の建設用地を求める投資家層が主体となり、資産保有目的の地元不動産
業者等も買手層の一翼を構成する。市場の中心的価格帯は２００坪程度の手頃感ある画地で３億円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む一帯は利便性に優れ、賃貸マンション等の混在度合いは高いが、昨今の建築費高騰を受け、採算性は悪
化しており、収益価格の試算結果は実勢価格と乖離する。他方、比準価格は実需目的だけでなく、中長期的な資産運用
を検討する投資目的の買手が妥当と判断する水準が的確に示されており説得力は高い。よって、代表標準地より規準し
た価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    525,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[122.1]		 [100.0]
100		 479,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費上昇の速度は急であるが、分譲・賃貸
マンション用地に対する需要は底堅く推移し
ており、適地では高値取引が成立しやすい環
境が続いている。

駅西口に対し割安感を維持する東口方面への
不動産需要は堅調で、近隣地域もマンション
地化の影響が強まる中で、地価上昇圧力は高
い状態が続く。

分譲マンション用地としてやや手狭であるが
、事務所又は店舗兼賃貸用共同住宅用地とし
て画地規模は手頃であり、買手層からの需要
は安定している。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
９０
-21		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北21m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(100,400)
b ２６１２０
３０
-1030		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
西8m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
c ２６１２０
１０
-1008		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
d ２６１２０
１０
-2		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
e ２６１２０
１０
-1009		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m県道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
451,201  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,724 		 100
[ 104.0]
460,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
460,000 
b (　           ) 
659,029  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
712,135 		 100
[ 130.2]
546,955 
547,000 
c (　           ) 
586,987  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
652,730 		 100
[ 136.1]
479,596 
480,000 
d (　           ) 
588,579  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
643,317 		 100
[ 133.6]
481,525 
482,000 
e (　           ) 
313,418  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
362,575 		 100
[  75.8]
478,331 
478,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    480,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,846,120 
13,462,439 
39,383,681 
34,452,000 
4,931,681 		 （　0.9549）
4,709,262 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    114,860,049 円　　　　（　    183,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 336.00 ＲＣ6 2,016.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
駐車付置義務		 100 ％   400 ％   400 ％   629 ㎡     13.7 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建事務所・共同住宅（１・２階事務所：部分貸し、３～６階共同住宅、小人数世帯向け、賃貸面積３０㎡程度）。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 地域内の事務所・共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
336.00 
75.0 
252.00 
3,123 
786,996 		 6.0  4,721,976 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
336.00 
85.0 
285.60 
3,123 
891,929 		 6.0  5,351,574 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
336.00 
90.0 
302.40 
2,348 
710,035 		 2.0  1,420,070 
1.0  710,035 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,016.00 
86.7 
1,747.20 

4,519,065 		 15,753,830 
2,840,140 
⑨年額支払賃料      4,519,065 円　×　12ヶ月　＝　      54,228,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,747.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,228,780 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     3,022,183 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,926,597 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,753,830 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         223,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        2,840,140 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2594　＝　         696,212 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,846,120 円　　　　（　        84,016 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,405 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,348 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,700,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,747,439 円  　　　       54,948,780　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,157,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,508,000 円  　　　　    540,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       810,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       540,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,462,439 円　（　　　　　　        21,403 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 540,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,016.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,452,000 円  
（　　　　　        54,773 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,846,120 円      
②総費用 13,462,439 円      
③純収益　①－② 39,383,681 円      
④建物等に帰属する純収益 34,452,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,931,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,709,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,860,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     183,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区鉄砲町東３番２
 3707000149223-0000
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備考