令和8年1月15日　提出 仙台宮城野 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 5-7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 45,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区小鶴２丁目１０５番２外 ｢小鶴２－５－４８｣ ②地積 　(㎡) 494   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 駐車付置義務 (90,300) 台形 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、事業所、住宅 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北西20m県道 水道、ガス、下水 東仙台 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道仙台松島線（通称利府街 道）沿道の路線商業地域 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 東仙台駅北東方 1.4km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 住商混在の路線商業地域で、当面は現況維持すると予測する。商業地としての成熟度は低いが、交通量の多い幹 線道路に位置しかつ、周辺の住宅需要も旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市郊外の幹線道路沿いに位置する路線商業地域一帯である。需要者の中心は、飲食店や物販、自動 車関連等の沿道サービス店舗の事業者である。物価高の影響もあり商環境は厳しい状況が続くが、一部好調な企業につ いては用地選定を慎重に行ったうえで幹線道路沿いなどに新規出店する動きがみられる。幹線道路沿線は土地供給が少 ないうえ、取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用目的の取引が多く、また賃貸契約についても個別性が強いため賃料水準の把握が困難であることか ら収益価格の規範性はやや低い。又当該地域は、ナショナルチェーン等の賃料負担能力の高いテナントの誘致が困難で あるため、収益価格は低水準に求められた。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し 、同一需給圏の需給動向も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しの動きがみられる。建築費は引き続き上 昇しており、金利上昇の影響も注視が必要で ある。 地域要因の変動はないが、県道沿いの希少な 立地が見直される等、収益環境は改善傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％