別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台宮城野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区平成２丁目１７番７８外
｢平成２－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の小売店舗、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 南西18m市道 水道、ガス、下水 苦竹

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４５号と利府街道とを結
ぶ準幹線市道沿いに形成され
た近隣型商業地域		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 苦竹駅北西方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 主要街路の通行量は多いとは言い難く、店舗は地域住民を対象として集積度も低い。他方、商況に大きな変化は
無いものの、背後住宅地域の地価高騰の影響を強く受け、今後暫くは一定の地価上昇ペースを維持する見込み。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心東方・北東方の都市近郊エリアに形成された近隣型商業地域・商住混在地域から構成され、共同住宅
・併用住宅等が混在することが特性となる。大型商業施設等を核とする繁華な商業地域に比べ、商況盛んとは言い難く
、需要者層は経営規模が小さい地元企業・事業主が主体で、一定の利便性が確保されていることから、賃貸用共同住宅
用地を求める投資家層等も買手層に加わる。市場の中心的価格帯は６５坪の画地で総額２千５百万円強が相場。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む一帯は、利便性に優れ、収益物件の混在度合いは高いが、昨今の地価及び建築費高騰を受け、採算性は
悪化しており、収益価格の試算結果は実勢価格と乖離する。他方、比準価格は実需目的だけでなく、中長期的な資産運
用を検討する投資目的の買手が妥当と判断する水準が実証的に示されており、高い説得力を有したものと認められる。
よって、比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心近郊に点在する近隣型の商業地域では、
店舗等への需要は旺盛とは言い難いが、背後
住宅地域の地価高騰を受け、物件価格の上昇
が進行している。

良好な資金調達環境を背景に小規模店舗等の
新規進出が続くほか、建築費が高騰する中で
も賃貸住宅用地に対する需要は堅調で地価の
上昇傾向が続く。

約６５坪の画地規模は近隣住民を主な顧客と
する小規模商業地域では概ね標準的となり、
買手層からの引き合いは安定している。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
８０
-16		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北西5m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２６１２０
６０
-1017		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西25m県道、
北東9m、
二方路
２住居
高度地区3種
(60,200)
c ２６１２０
２０
-1		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東22m市道、
南6m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
d ２６１２０
７０
-30		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
e ２６１２０
１０
-17		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
北東8m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,942  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
80,508 		 100
[  64.2]
125,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
107,958  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
110,449 		 100
[  88.8]
124,380 
124,000 
c (　           ) 
174,215  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
177,900 		 100
[ 143.9]
123,628 
124,000 
d (　           ) 
166,834  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
172,340 		 100
[ 137.0]
125,796 
126,000 
e (　           ) 
152,618  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.8]
215,510 		 100
[ 175.9]
122,518 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +85.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,311,353 
1,696,851 
5,614,502 
5,488,830 
125,672 		 （　0.9753）
122,568 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      2,989,463 円　　　　（　     13,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＬＳ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   216 ㎡     12.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗フロア貸し、２・３階を共同住宅（少人数世帯用、約２９㎡８戸）と想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 各階の床面積に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
75.0 
97.50 
2,062 
201,045 		 6.0  1,206,270 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,841 
215,397 		 2.0  430,794 
1.0  215,397 

 3～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,878 
219,726 		 2.0  439,452 
1.0  219,726 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
85.0 
331.50 

636,168 		 2,076,516 
435,123 
⑨年額支払賃料        636,168 円　×　12ヶ月　＝　       7,634,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,634,016 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       458,041 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,175,975 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,076,516 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          29,279 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          435,123 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         106,099 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,311,353 円　　　　（　        33,849 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,885 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,841 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 391,500 円  　　　　     78,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 381,701 円  　　　        7,634,016　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      665,500 円  　　　　     78,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,450 円  　　　　     78,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,300 円  　　　　     78,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,696,851 円　（　　　　　　         7,856 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0701     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,488,830 円  
（　　　　　        25,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,311,353 円      
②総費用 1,696,851 円      
③純収益　①－② 5,614,502 円      
④建物等に帰属する純収益 5,488,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 125,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 122,568 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,989,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区平成二丁目１７番７８
 3707000313833-0000
2 　仙台市宮城野区平成二丁目１７番７９
 3707000313834-0000
3 　仙台市宮城野区平成二丁目１７番８０
 3707000313835-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
仙台宮城野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.
鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区平成２丁目１７番７８外
｢平成２－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の小売店舗、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 南西18m市道 水道、ガス、下水 苦竹

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４５号と利府街道を結ぶ
市道沿いに所在する商業地域		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 苦竹駅北西方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地域密着型の店舗等が連坦する近隣商業地域で、特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。
金利上昇等の懸念材料はあるものの、背後住宅地の需要も堅調と考えられ、地価は当面上昇を維持すると予測。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区及び周辺市区町の近隣商業地域及び背後の商住混在地域等。需要者は市内外の中小事業者等と
考えられ、居住系用途の利用可能性も考えられることから一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は２２０
㎡程度の土地で総額２，６００万円台後半と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算した価格で、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は土地建物の投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。共同住宅併用建物等
も見られるが、相対的に自用建物の優位性が高い地域であるため、収益価格を参考にとどめ、市場の実態を反映した比
準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内において金利上昇の懸念はあるものの、
市内における不動産需要は引き続き堅調に推
移している。


背後住宅地の需要は回復傾向にあり、画地条
件によっては居住系用途の需要も認められる
近隣商業地域であり、需要は堅調である。


個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
３０
-1024		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m県道、
南西4.2m、
角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
b ２６１２０
９０
-1037		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西40m国道、
中間画地
準工
高度地区4種
特別用途地区
(70,200)
c ２６１２０
２０
-1062		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m県道、
南東4m、角地
工業
駐車付置義務
(70,200)
d ２６１２０
３０
-1005		 宮城郡利府町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,229  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 127.4]
98,091 		 100
[  81.2]
120,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
79,020  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
88,669 		 100
[  73.7]
120,311 
120,000 
c (　           ) 
104,000  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
114,604 		 100
[ 104.5]
109,669 
110,000 
d (　           ) 
85,107  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,256 		 100
[  78.8]
122,152 
122,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +27.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,558,665 
1,745,881 
5,812,784 
5,691,980 
120,804 		 （　0.9719）
117,409 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      2,863,634 円　　　　（　     13,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＬＳ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   216 ㎡     12.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～３階は共同住宅（少人数世帯タイプ、約３０㎡、各階４戸）を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 各階の床面積に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
75.0 
97.50 
2,239 
218,303 		 6.0  1,309,818 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,849 
216,333 		 2.0  432,666 
1.0  216,333 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
85.0 
331.50 

650,969 		 2,175,150 
432,666 
⑨年額支払賃料        650,969 円　×　12ヶ月　＝　       7,811,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,811,628 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       390,581 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,421,047 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,175,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          30,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          432,666 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         106,622 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,558,665 円　　　　（　        34,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,894 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,849 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 381,500 円  　　　　     76,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 390,581 円  　　　        7,811,628　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      172,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,500 円  　　　　     76,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,745,881 円　（　　　　　　         8,083 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0746     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,691,980 円  
（　　　　　        26,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,558,665 円      
②総費用 1,745,881 円      
③純収益　①－② 5,812,784 円      
④建物等に帰属する純収益 5,691,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 120,804 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 117,409 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,863,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区平成二丁目１７番７８
 3707000313833-0000
2 　仙台市宮城野区平成二丁目１７番７９
 3707000313834-0000
3 　仙台市宮城野区平成二丁目１７番８０
 3707000313835-0000
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備考