別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台宮城野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
｢榴岡５－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,400)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ8		 中小規模の事務所、
共同住宅が混在する
商業地域		 東9m市道 水道、ガス、下水 榴ケ岡

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南   165 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 宮城野通背後に位置する商業
地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 榴ケ岡駅南西方

180m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 宮城野通背後に位置する住商混在地域。周辺では大規模マンション開発が進むなど、住商混在地域としての成熟
度を高めていくと予測する。マンション開発素地としての需要もみられることから、地価水準は上昇基調。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅周辺に広がる商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を企図する法
人や投資家に加えて、分譲マンション等の開発を企図するディベロッパーが想定される。当地域は、東口商業地域では
やや東方に位置するがＪＲ榴ケ岡駅に近く利便性が高いため、当地域の需要は旺盛である。取得目的、画地規模等によ
り取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う法人、投資家、ディベロッパー等であるが、収益価格は、利回りの
変動等の投資市場の動向を反映している一方、賃料水準や支出、空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準
価格は、現実の不動産市場における売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例
に基づいて試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち
直しの動きがみられる。建築費は引き続き上
昇しており、金利上昇の影響も注視が必要で
ある。

宮城野通背後に位置する商業地域。近接する
ホテル跡地で、大規模分譲マンションの建築
が進行中である等、周辺では漸次開発が進む
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
１０
-2		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
b ２６１２０
１０
-1002		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
c ２６１２０
３０
-1062		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北36m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
地区計画等
(90,300)
d ２６１２０
１０
-31		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
地区計画等
(90,300)
e ２６１３０
４０
-47		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北4m、角地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
588,579  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
643,317 		 100
[ 100.8]
638,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
638,000 
b (　           ) 
398,991  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
456,446 		 100
[  86.4]
528,294 
528,000 
c (　           ) 
502,322  		 100
[ 100.0]		 [ 117.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
590,228 		 100
[ 106.1]
556,294 
556,000 
d (　           ) 
381,635  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
393,349 		 100
[  60.5]
650,164 
650,000 
e (　           ) 
431,034  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
456,316 		 100
[  59.2]
770,804 
771,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    630,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,069,109 
7,129,770 
22,939,339 
18,452,700 
4,486,639 		 （　0.9374）
4,205,775 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    113,669,595 円　　　　（　    378,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 135.00 ＲＣ9 1,175.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   301 ㎡     12.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ９階建事務所・共同住宅（１階事務所：フロア貸し、２～９階共同住宅：小人数世帯向け、賃貸面積３７㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 地域内の事務所兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
135.00 
55.0 
74.25 
3,400 
252,450 		 6.0  1,514,700 
0.0  0 

 2～ 9		 居宅
130.00 
85.0 
110.50 
2,500 
276,250 		 2.0  552,500 
1.0  276,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,175.00 
81.6 
958.25 

2,462,450 		 5,934,700 
2,210,000 
⑨年額支払賃料      2,462,450 円　×　12ヶ月　＝　      29,549,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     958.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,549,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,549,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,439,930 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,934,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          84,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        2,210,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         544,610 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,069,109 円　　　　（　        99,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,558 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,515,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,549,470 円  　　　       30,989,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      368,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,090,600 円  　　　　    303,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,129,770 円　（　　　　　　        23,687 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,175.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,452,700 円  
（　　　　　        61,305 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,069,109 円      
②総費用 7,129,770 円      
③純収益　①－② 22,939,339 円      
④建物等に帰属する純収益 18,452,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,486,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,205,775 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,669,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     378,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区榴岡五丁目１番８
 3707000330633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
仙台宮城野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８
｢榴岡５－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,400)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ8		 中小規模の事務所、
共同住宅が混在する
商業地域		 東9m市道 水道、ガス、下水 榴ケ岡

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南   165 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台駅東口の宮城野通背後に
位置する商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 榴ケ岡駅南西方

180m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 宮城野通背後に位置する商業地域。東口商業地域の顧客流動性・繁華性向上により、商業地需要は好調、地価水
準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅東口を中心に宮城野区及び若林区に広がる商業地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を
企図する法人や投資家の他、商業施設、オフィスビル等の開発を企図するディベロッパー等。宮城野通及び最寄駅への
距離が近いことから、多様な用途が想定される。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中
心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う法人等。収益価格は、賃料水準や空室率の査定等、一定の想定要素
を含むが、還元利回りの低下等、投資市場の動向を反映している。比準価格は、不動産市場における売買事例に基づき
試算されており実証的である。本件においては、規範性を有する取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、株高や設備投資の高まり等を受
け回復基調。物価高や金利上昇懸念はあるが
、不動産投資環境は引き続き良好である。


仙台駅東口の宮城野通背後に位置する商業地
域。近接するホテル跡地では東北最大規模の
マンション開発が進む。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
１０
-2		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
b ２６１２０
１０
-1002		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
c ２６１２０
３０
-1065		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北36m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
地区計画等
(90,300)
d ２６１２０
２０
-1009		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m国道、
東2.7m、角地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(80,400)
e ２６１２０
１０
-1005		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
588,579  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
635,077 		 100
[  94.1]
674,896 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
675,000 
b (　           ) 
398,991  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,067 		 100
[  80.0]
560,084 
560,000 
c (　           ) 
453,531  		 100
[ 100.0]		 [ 120.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
545,144 		 100
[  92.6]
588,708 
589,000 
d (　           ) 
475,501  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
574,098 		 100
[  95.4]
601,780 
602,000 
e (　           ) 
449,969  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
531,863 		 100
[  88.4]
601,655 
602,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    600,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,140,900 
7,236,624 
22,904,276 
19,034,400 
3,869,876 		 （　0.9351）
3,618,721 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     97,803,270 円　　　　（　    325,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 135.00 ＲＣ9 1,175.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   301 ㎡     12.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所（部分貸し）、２～９階共同住宅（少人数世帯タイプ　平均約３７㎡） ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 地域内の事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
135.00 
55.0 
74.25 
3,351 
248,812 		 6.0  1,492,872 
0.0  0 

 2～ 9		 住宅
130.00 
85.0 
110.50 
2,511 
277,466 		 2.0  554,932 
1.0  277,466 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,175.00 
81.6 
958.25 

2,468,540 		 5,932,328 
2,219,728 
⑨年額支払賃料      2,468,540 円　×　12ヶ月　＝　      29,622,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     958.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,622,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,553,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,509,356 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,932,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          84,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        2,219,728 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         547,008 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,140,900 円　　　　（　       100,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,572 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,511 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,545,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,553,124 円  　　　       31,062,480　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      368,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,151,800 円  　　　　    309,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,236,624 円　（　　　　　　        24,042 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9351    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 309,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,175.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,034,400 円  
（　　　　　        63,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,140,900 円      
②総費用 7,236,624 円      
③純収益　①－② 22,904,276 円      
④建物等に帰属する純収益 19,034,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,869,876 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,618,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,022 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,803,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     325,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区榴岡五丁目１番８
 3707000330633-0000
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備考