令和8年1月16日　提出 仙台宮城野 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -38 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 783,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 470,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６ ②地積 　(㎡) 1,169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 駐車付置義務 (90,400) 1:1 共同住宅 ＲＣ15 マンションのほか、 駐車場も見られる住 宅地域 東36m市道 水道、ガス、下水 仙台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 分譲マンション用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により街区 整然としたマンション中心の 地域 街 路 基準方位北、３６ｍ 市道 交通 施設 仙台駅北東方 1.2km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  地区計画等 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 新規の開発用地は少なく需要の競合が見られる。分譲マンションはやや供給過剰感があるが、投資先不足の状況 下、在京プレイヤーによる地方都市の不動産への資金流入は継続し、地価は上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              507,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅を中心とする高容積率の商業地域内のうち、中高層マンションが連たんする地域。主たる需要者 層としては、分譲若しくは賃貸目的のマンションディベロッパーが挙げられる。共働き世帯の増加、低金利等を背景と した、利便性の高い都心地区におけるマンション需要の高まりを受け、マンション適地に対する仕入れ競争も激化して いる。市場の中心価格帯は、画地形状、規模、接面道路幅員等により多様であり、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は分譲マンションが多数見られる地域であることから、比準価格のほかに分譲マンションを想定した開発法も 適用した。但し、マンション販売価格の上昇と建築費の高騰から、事業採算性はプレイヤーにより大きく異なり、開発 法における各種項目の想定は困難で精度がやや劣ることは否めない。よって実証性に優れ、信頼性の高い比準価格を重 視し、開発法価格も比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    597,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な物価上昇や金融資本市場の変動によ る景気下振れリスクはあるものの、雇用・所 得環境の改善や各種政策の効果により景気は 回復基調である。 中高層の商業ビルやレジデンスの建設が継続 的に行われており、建築費高騰の中、低金利 を追い風に、用地取得競争が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.2 ％  ％