令和8年1月15日　提出 仙台宮城野 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -35 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区燕沢１丁目１１１番２７ ｢燕沢１－１１－８｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 駐車付置義務 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い県道背後の住宅地 域 東5.1m市道 水道、ガス、下水 東仙台 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模住宅が建ち並ぶ既成住 宅地域 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 東仙台駅北方 600m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に位置する住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。東仙台 駅徒歩圏内に位置し利便性に優れるため需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市宮城野区北部に形成された住宅地域一円であり、特に東仙台駅徒歩圏内の住宅地域と価格牽連性 が高い。主たる需要者は、市内に居住する一次取得者であり、近隣市町からの転入者もみられる。東仙台駅徒歩圏にあ って利便性が高く区画も小規模であることから需要は安定している。土地は１５０㎡程度が標準規模で、総額１，５０ ０万円前後、新築の戸建住宅で４，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部でアパート等もみられるが、旧式化が進んでおり、適切な賃料水準を把握できなかったため、収益還元法 は適用しなかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われ ることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をも って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [101.8] [101.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しの動きがみられる。建築費は引き続き上 昇しており、金利上昇の影響も注視が必要で ある。 東仙台駅徒歩圏内の住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はない。東仙台駅へのアクセ スに優れることから需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％