令和8年1月13日　提出 仙台宮城野 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -32 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区原町４丁目４番１０ ｢原町４－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車付置義務 (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 陸前原ノ町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部近郊に位置する街 区街路がやや雑然とした既成 住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 陸前原ノ町駅北西方 1.0km 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  高度地区3種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動は特段認められず、概ね現状程度で推移するものと予測する。街路条件が劣るものの利便性に着 目した需要を取り込んでいくものと考えられ、地価は上昇基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部近郊に形成された住宅地域一帯。主たる需要者は、仙台市内の居住者が中心である。街区 街路が雑然とし狭隘道路も多い旧来からの既成住宅地域が形成されており、従来は都心近郊に位置しながらも敬遠され がちな地域性であったが、地価上昇が長く続く中、良好な交通利便性と生活利便性が見直されている。土地は１８０㎡ で２，１００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高騰した建築費等に見合う賃料収入が見込めないため、土地に帰属する純収益が負になり、収益価格を試算できなかっ た。近隣地域は、主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性や利便性が重視されることから、 環境要因や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと考える。よって、本件では比準 価格を標準に、代表標準地との均衡性をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    134,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [101.0] 100 [123.8] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇懸念、建築費上昇等の影響から住宅 取得意欲はやや減退気味で地域の選別が進む 。 地域要因に特段の変動はない。賃貸住宅等も 多く立地しており、市内中心部近郊という立 地特性を重視する層からの需要は堅調である 。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％