令和8年1月14日　提出 仙台宮城野 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -26 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区鶴ケ谷東３丁目２３０番１０ ｢鶴ケ谷東３－１４－１９｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   270 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号仙台バイパス西側の 低丘陵地に昭和５２～５７年 頃に開発された住宅団地 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 旭ヶ丘駅東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する鶴ケ谷団地に比べ品等がやや劣るほか、最寄り駅から遠く、生活利便性にもやや難がある。値ごろ感か ら選好されてきた需要は継続しているが、物価高の影響等から今後は不動産購買意欲の減退が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区北東部で国道４号仙台バイパス周辺に形成された住宅地域一円。需要者の中心は圏内の居住者 であるが、市内全域及び周辺市町からの転入も見られる。駅徒歩圏外は選好性が低く需要者層が限定される傾向にある が、市内の住宅需要が好調で物件不足の状況が続いており、割安感から若い世代を中心とした需要が認められる。土地 は２２０㎡程度で１，７００万円台半ば、新築戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の住宅地域で賃貸需要は乏しく、アパート経営を目的とした新たな土地取得も見られない。建築 費高騰の影響もあり、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。快適性を重視 する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる ので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [130.9] [104.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利先高観のある中、富裕層による住宅需要 は旺盛で、不動産市況全体も概ね好調だが、 利便性や居住環境等の良否による地域・物件 選別化が進行。 交通利便性に難があるが、周辺の大型団地に 比べ総額を抑えられることから、若い世代を 中心に需要が底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％