令和8年1月14日　提出 仙台宮城野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -25 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区田子字鳥井１６番７０ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 福田町 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   340 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道今市福田線背後の小規模 住宅団地 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 福田町駅北方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅の徒歩圏外で利便性が劣るが、割安感から若い世代を中心に需要は底堅く推移。当面地価は上昇傾向で推 移すると予測するが、建築費の高騰や物価高の影響等から、将来的には不動産購買意欲の減退が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙石線沿線の住宅地域で宮城野区のほか一部多賀城市を含む。需要者の中心は圏内の居住者である 。ＪＲ仙石線沿線のエリア内では駅徒歩圏外の小規模住宅地はやや選好性が低く需要者層が限定される傾向にあるが、 仙台市内の住宅需要が好調で物件不足の状況が続いており、割安感から若い世代を中心とした需要が認められる。土地 は１８０㎡程度で１，５００万円前後、新築の戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の住宅地域で賃貸需要は乏しく、アパート経営を目的とした新たな土地取得も見られない。建築 費高騰の影響もあり、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。快適性を重視 する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる ので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [153.0] [104.0] 100 81,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利先高観のある中、富裕層による住宅需要 は旺盛で、不動産市況全体も概ね好調だが、 利便性や居住環境等の良否による地域・物件 選別化が進行。 交通利便性にやや難があるが、周辺の大型団 地に比べ画地規模が小さく総額を抑えられる ことから、若い世代を中心に需要が底堅く推 移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％