令和8年1月15日　提出 仙台宮城野 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -22 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区鶴ケ谷北１丁目１３２番１６ ｢鶴ケ谷北１－８－２５｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後に一般住宅等が 建ち並ぶほか未利用地もみら れる既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 旭ヶ丘駅東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に存する成熟した住宅団地。区画が整然とし住環境が良好であることから当面は現状を維持すると予測す る。住宅地の需給は均衡しており、価格は現状維持で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴ケ谷地区の住宅団地を中心に、宮城野区北東部に位置する住宅地域一円。主たる需要者は、市内に居 住するファミリー世帯等の一次取得者だが周辺市町からの流入もみられる。区画整然とした住宅団地であるため住環境 は良好であり、需要は引き続き堅調であるが建築費高騰や金利上昇の影響から価格水準は横ばいである。需要の中心価 格帯は、土地は２１０㎡程度で２，１００万円前後、同規模の新築戸建住宅で４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵地の住宅地域に存し、周辺には戸建住宅のほかアパート等も見られるが、築古などの個別的な理由により賃料は低 廉に抑えられており、適切な賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用しなかった。当該地域は、住環境が重視さ れるため、自用の取引が中心となる地域であるため、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、代表 標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [105.0] [104.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち 直しの動きがみられる。建築費は引き続き上 昇しており、金利上昇の影響も注視が必要で ある。 鶴ケ谷北地区に存する住宅団地。住環境が良 好であるため、需要は堅調に推移している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％