令和8年1月14日　提出 仙台宮城野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -20 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 52,800,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区銀杏町１２３番４ ｢銀杏町２６－９｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 駐車付置義務 (90,300) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅や中低層共 同住宅等が混在する 住宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 宮城野原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部の縁辺部に位置す る国道４５号背後の利便性良 好な住宅地域 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 宮城野原駅北東方 550m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画道路の整備により利便性が向上すると思料されるが、総額的に割高感も見られ始めていることから、地 価は上昇基調を維持しつつも上昇幅は縮小していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部近郊に形成された利便性の高い住宅地域一帯。主たる需要者は仙台市内の高所得者層を中 心に、共同住宅適地であれば不動産会社等も考えられる。仙台駅東口や周辺利便施設への良好な接近性から住宅地域と して高い希少性が認められ、売物件が少なく高価格帯ながらも需要は堅調である。また、中低層の収益物件の開発も見 られ多様な層からの需要が認められる。２００㎡程度の土地で５，０００～６，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も多く供給されている住宅地域であるが、前面道路との関係で高度利用が難しいこともあり収益価格は 低位に求められた。また、対象標準地周辺では低層利用が標準的で、居住の快適性等がより重視される地域であるため 、環境要因や周辺の取引価格水準等の市場性を反映した比準価格の方が説得力は高いと判断する。よって、本件では比 準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    258,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。建築費上昇や物価高等の影 響から住宅取得意欲は減退。地域の選別が進 み、中心部近郊と郊外部で取引動向に大きな 差が生じている。 都市計画道路の開通により利便性が向上して いるほか、医療センター跡地の整備に向けた 期待感等から需要は堅調だが、割高感も見ら れ始めている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％