令和8年1月16日　提出 仙台宮城野 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -17 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区岩切字三所北６０番１６ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 埋蔵文化財包蔵地 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西6.2m市道 水道、下水 岩切 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   230 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 利府街道背後、七北田川右岸 の平坦地勢上に、低層住宅等 が連坦する住宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 岩切駅北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発を経て宅地化が進捗した地域で利便性はやや乏しい。貨物ターミナル駅建設に伴い、市街地の拡大が 続き、当該地域でも住宅需要は底堅く推移するが、建築費高騰の影響もあり、地価上昇ペースは鈍化の見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮城野区北東部の岩切地区を中心とするが、近年では価格帯的に代替性を有した多賀城市西部・利府町南 部にも圏域を広げる。需要者は都心又は都市圏東部に職場を有する勤労者層が主体となり、地縁を有する地元分家以外 に、割安感を重視する他地域からの転入者も加わって、市街地周辺エリアでの建売分譲が継続している。市場の中心的 価格帯は５５坪程度の画地で１千５百万円強、手頃感を有した建売住宅で４千万円弱程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺一帯では共同住宅も散見されるが、建築費が高騰する中、資産価値性に即した家賃設定は困難で、新規に賃貸事業 が成立し得る状況にないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内の取引は、自用目的のエンド需要者が買手 となる場合が多く、実需目的の事例に基づく比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡 性にも留意し、市場性を的確に反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -28             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [109.1] [100.0] 100 85,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域全体で住宅需要は未だ堅調な状態を維持 しているが、地価・建築費の高騰を受け、総 額が抑制された小規模物件を志向する層が増 えつつある。 南方の岩切山崎今市東地区で区画整理事業が 進捗中で、市街地拡大・域内人口の増加は、 やや離れた近隣地域の地価にも徐々に好影響 を与えつつある。 岩切地区の七北田川南岸地域内では街路の系 統・連続性に比較的恵まれた画地となり、需 要者からの引き合いは今後も堅調に推移する 見込みである。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％