令和8年1月13日　提出 仙台宮城野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -14 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区岩切字若宮前６２番３ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 岩切 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後に位置し、一般 住宅等が建ち並ぶ他、未利用 地も見られる既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 岩切駅北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に位置する住宅地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。周辺 地域との連続性はやや劣るが値頃感を有し、住宅地需要は好調、地価水準は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩切地区を中心にＪＲ東北本線及び仙石線等沿線の住宅地域。主たる需要者は、市内に居住する一次取 得者であるが、近隣市町からの転入も見られる。圏内の住宅地需要は堅調、中古住宅や小規模宅地への需要も見られる 。当地域は、周辺地域との連続性はやや劣るが割安感を有することから、住宅地の需要は好調である。需要の中心価格 帯は、土地は１９０㎡程度で１，０００万円台前半、同規模の新築戸建住宅で３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路背後の住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、建築費の上昇が続く中、土地に帰属する純 収益の確保が困難なため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心で あることから取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向も検討し、鑑定評 価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -28             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [141.6] [100.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市においては雇用・所得環境の改善傾向 が継続。物価高、金利上昇懸念も内包するが 、実需に根差した住宅地需要は堅調である。 幹線道路背後に位置する住宅地域。周辺地域 との連続性はやや劣るが値頃感を有する。地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％