令和8年1月14日　提出 仙台宮城野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区二の森１５８番１０ ｢二の森４－１６｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 東照宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い旧来からの住宅 地域 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 東照宮駅北東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 公共施設、複数の大型商業施設に近接する住宅地域であり需要は堅調。画地の配置は雑然としているが、建売住 宅による分割販売を中心とした供給が見られ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部に近接する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も多い。 中心部への接近性にも優るため需要は堅調である。供給が限られるため相場を大幅に上回る取引も見られる。土地は１ ５０㎡程度の標準規模で１５００万円程度、中古住宅で２５００万円前後、新築の建売住宅で４０００万円以内が取引 の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費は高止まりであり、収益価 格はマイナスに試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表 標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を採用して 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    134,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [101.0] 100 [146.3] [102.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利、物価上昇等の影響を受ける。仙台圏で は駅徒歩圏等の利便性に優る住宅地の需要が 堅調である。 街路、画地配置が雑然としているが、中心部 に近接する住宅地域として熟成している。利 便性に優ることから需要は堅調である。 南道路のため日照等の居住の快適性に優れて いるが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％