鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
仙台宮城野 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -3

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　江澤　亜樹

TEL.

鑑定評価額

26,300,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区清水沼３丁目１１４番６｢清水沼３－２－６｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	宮城野原 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に近い旧来からの住
宅地域

街

路

基準方位北４ｍ私道

交通

施設

宮城野原駅北西方

1.0km

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度地区3種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部に近接する住宅地域であり利便性に優る。需要は根強い一方、供給が相変わらず少ないため高価格の
取引が散見される。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,650 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部に近接する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も多い。
地勢は概ね平坦であり、中心部への接近性にも優るため需要は堅調である。供給が限られるため相場を大幅に上回る取
引も見られる。土地は１８０㎡程度の標準規模２６００万円程度、中古住宅で２５００～３０００万円程度、新築の建
売住宅で４０００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパートが点在するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費は高止まりであり、収益
価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、周辺標
準地との均衡を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を採用して鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利、物価上昇等の影響を受ける。仙台圏で
は駅徒歩圏等の利便性に優る住宅地の需要が
堅調である。

街路、画地配置が雑然としているが、中心部
に近接する住宅地域として熟成している。利
便性に優ることから需要は堅調である。

西道路のため日照等の居住の快適性にやや優
れているが、効用の程度に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１２０４０ -1015	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
b	２６１２０４０ -1004	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
c	２６１２０２０ -1031	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.7m市道、南東2.7m、二方路		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
d	２６１２０９０ -1070	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,160)
e	２６１２０３０ -29	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,844	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	102,430	100 [ 74.3]	137,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 101,630	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	124,438	100 [ 83.3]	149,385		151,000
c	(　 ) 148,588	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	160,784	100 [ 106.1]	151,540		153,000
d	(　 ) 108,417	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,922	100 [ 80.8]	142,230		144,000
e	(　 ) 200,515	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	214,172	100 [ 147.0]	145,695		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

仙台宮城野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,056,162	727,768	2,328,394	2,316,200	12,194	（　0.9693） 11,820	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	295,500 円　　　　（　 1,650 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	160 ％	179 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯用、規模４０㎡程度の住戸を４戸想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,543	123,440	2.0	246,880
							1.0	123,440
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,573	125,840	2.0	251,680
							1.0	125,840
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		249,280		498,560
								249,280

⑨年額支払賃料	249,280 円　×　12ヶ月　＝　 2,991,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,991,360 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 124,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,986,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	498,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 7,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.50 ％） 249,280 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　 62,077 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,056,162 円　　　　（　 17,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,573 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,500 円	31,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	155,568 円	3,111,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,000 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	31,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 727,768 円　（　　　　　　 4,066 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9693

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0641 ×　 45 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,316,200 円（　　　　　 12,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,056,162 円
②総費用	727,768 円
③純収益　①－②	2,328,394 円
④建物等に帰属する純収益	2,316,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,650 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台宮城野 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市宮城野区清水沼三丁目１１４番６	3707000173861-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
仙台宮城野 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -3

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　紀彦

TEL.

鑑定評価額

26,000,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区清水沼３丁目１１４番６｢清水沼３－２－６｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	宮城野原 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ仙台駅から直線距離２㎞
圏内に位置しながら、街路の
整備状況が劣る既成住宅地域

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

宮城野原駅北西方

1.0km

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度地区3種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に比較的近接した形成年度の古い住宅地域となり、近年、割安感が評価され、旺盛な住宅需要が発生し
ていたが、その割安感も解消されつつあり、地価の上昇ペースは鈍化に向かうと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心近郊に展開する既成住宅地域一帯となり、特に国道４５号背後の清水沼・小田原・原町地区の代替性
が高い。需要者層は都心部等に職場を有する勤労者層が主体となり、従来は割安感を選好する中堅所得者、地縁の強い
地元出身者が買手の中心であったが、負担力の高い層が他地域の地価高騰を敬遠して流入することで、当該地域の地価
を大きく押し上げている。市場の中心的価格帯は５５坪前後の画地で総額２千万円中盤となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む一帯は、利便性に優れ、収益物件の混在度合いは高いが、昨今の建築費高騰を受け、賃貸用不動産の事
業採算性は悪化しており、収益価格の試算結果は、当該地域における実勢価格と大きく乖離する。他方、比準価格は実
需目的だけでなく、中長期的な資産運用を検討する投資目的の買手が妥当と判断する水準が実証的に示されており、説
得力は高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心近郊の利便性に優る住宅地域でも、地価
の割高感が強まるほか、建築費高騰、金利上
昇の影響もあって、買手側の慎重姿勢は強ま
りつつある。

住宅価格が持家購買層の負担能力上限に迫る
中、手頃感を有した近隣地域の物件に対する
選好性は高く、今後も堅調な需要が維持され
る見込み。

５４坪程度の画地規模は、総額が一定範囲に
収まるため、手頃感が認められ、需要者から
の引き合いは今後も強い状態が続くと予測さ
れる。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１２０３０ -1042	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
b	２６１２０１０ -18	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ台形	南4.1m市道、東3.9m、準角地		１住居高度地区3種 (60,164)
c	２６１２０６０ -11	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
d	２６１２０４０ -1015	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
e	２６１２０２０ -1031	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.7m市道、南東2.7m、二方路		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,448	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	128,337	100 [ 90.2]	142,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 154,213	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	157,207	100 [ 110.3]	142,527		144,000
c	(　 ) 80,124	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.6]	129,612	100 [ 90.2]	143,694		145,000
d	(　 ) 98,844	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	102,042	100 [ 71.3]	143,116		145,000
e	(　 ) 148,588	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	159,892	100 [ 111.2]	143,788		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

仙台宮城野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,917,852	724,046	2,193,806	2,182,800	11,006	（　0.9742） 10,722	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	268,050 円　　　　（　 1,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	160 ％	179 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（少人数世帯向け、賃貸面積４０㎡程度、戸数４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,486	118,880	2.0	237,760
							1.0	118,880
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,516	121,280	2.0	242,560
							1.0	121,280
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		240,160		480,320
								240,160

⑨年額支払賃料	240,160 円　×　12ヶ月　＝　 2,881,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,881,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 150,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,851,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	480,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 6,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.50 ％） 240,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　 59,183 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,917,852 円　　　　（　 16,301 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,553 円/㎡　月額支払賃料（　 1,516 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	32,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,096 円	3,001,920　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,150 円	32,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 724,046 円　（　　　　　　 4,045 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,182,800 円（　　　　　 12,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,917,852 円
②総費用	724,046 円
③純収益　①－②	2,193,806 円
④建物等に帰属する純収益	2,182,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台宮城野 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市宮城野区清水沼三丁目１１４番６	3707000173861-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考