別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-50 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 361,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区木町通２丁目２７番１外
｢木町通２－４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 542  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西30m県道 水道、ガス、下水 北四番丁

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西     0 ｍ、南    55 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道大衡仙台線沿いに、中低
層の賃貸マンションや低層店
舗等が混在する近隣商業地域		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 北四番丁駅北西方

740m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄北四番丁駅から徒歩圏内に位置し、東北大学病院に近接しているため、学生向けや病院関係者向けの共同
住宅用地としての需要は堅調である。当面の間は、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東北大学病院に近接する木町通、広瀬町、柏木地区等の近隣商業地域を中心として、その背後の商住混
在地域や既成住宅地域一円である。需要者の中心は、県内外の法人、不動産業者及び個人投資家等である。東北大学病
院に近接し、地下鉄駅への利便性が認められることから、建築費等の高騰はあるものの、共同住宅用地としての需要は
底堅い。需要の中心となる価格帯は、５５０㎡程度の更地で２億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる
。収益価格は対象標準地の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。意思決定にあたって
市場参加者は、対象不動産の収益性も考慮するものと考えられる。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関
連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 [100.0]
100		 361,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費等高騰に加え、用途別、住宅地及び商
業地等の立地条件における選別化が見られ、
需給動向や取引動向に影響している。


東北大学病院に近接していることから病院関
係者や学生向けの共同住宅用地としての需要
は堅調であり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
４０
-4		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西30m県道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
b ２６１１０
６０
-1042		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7m市道、
北西4m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２６１１０
６０
-1093		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m県道、
西4m、角地
近商
高度地区4種
(82,260)
d ２６１１０
８０
-1097		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
西3.6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
e ２６１１０
８０
-66		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.6m市道、
西4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,153  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  59.5]
333,415 		 100
[ 100.0]
333,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
333,000 
b (　           ) 
228,036  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
236,531 		 100
[  62.3]
379,665 
380,000 
c (　           ) 
297,009  		 100
[ 100.0]		 [ 114.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
347,319 		 100
[  86.2]
402,922 
403,000 
d (　           ) 
401,442  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
427,418 		 100
[ 115.0]
371,668 
372,000 
e (　           ) 
341,210  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
333,336 		 100
[  81.0]
411,526 
412,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -40.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,468,862 
3,358,186 
13,110,676 
7,538,300 
5,572,376 		 （　0.9563）
5,328,863 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    136,637,513 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 203.51 Ｓ3 499.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   542 ㎡     15.7 m x   34.3 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約３４㎡） ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.51 
87.9 
178.85 
3,400 
608,090 		 6.0  3,648,540 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
147.90 
91.0 
134.55 
2,558 
344,179 		 2.0  688,358 
1.0  344,179 

 3～ 3		 住宅
147.90 
91.0 
134.55 
2,609 
351,041 		 2.0  702,082 
1.0  351,041 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
499.31 
89.7 
447.95 

1,303,310 		 5,038,980 
695,220 
⑨年額支払賃料      1,303,310 円　×　12ヶ月　＝　      15,639,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     447.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,639,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       853,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,225,734 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,038,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          71,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          695,220 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         171,323 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,468,862 円　　　　（　        30,385 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,558 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 605,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 853,986 円  　　　       17,079,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      423,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,234,200 円  　　　　    121,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,358,186 円　（　　　　　　         6,196 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     499.31 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,538,300 円  
（　　　　　        13,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,468,862 円      
②総費用 3,358,186 円      
③純収益　①－② 13,110,676 円      
④建物等に帰属する純収益 7,538,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,572,376 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,328,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,832 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    136,637,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番１
 3700000114205-0000
2 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番４
 3700000114208-0000
3 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番５
 3700000114209-0000
4 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番７
 3700000114211-0000
5 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番８
 3700000114212-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-50 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 362,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区木町通２丁目２７番１外
｢木町通２－４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 542  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西30m県道 水道、ガス、下水 北四番丁

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西     0 ｍ、南    55 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北大学病院に近接して県道
大衡仙台線沿いに形成された
近隣商業地域		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 北四番丁駅北西方

740m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄最寄り駅から徒歩圏内に存し、小中学校や東北大学病院に近く利便性が良好な近隣商業地域として、現状
を維持して推移するものと思料される。マンション需要が堅調であり、地価上昇が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部外縁に存する幹線道路沿いの商業地域及びその背後の住商混在地域であり、特に木町通・
柏木・八幡地区等の近隣商業地域との代替関係が強い。主たる需要者は、県内外の事業法人・マンション開発業者・法
人及び個人投資家等である。マンション需要は分譲・賃貸とも堅調に推移し、良好な資金調達環境を反映して開発業者
及び投資家等による用地取得意欲は旺盛であり、需給の中心価格帯は、マンション用地として２～６億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、賃料の遅行性等の要因により、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、昨今の建築費
高騰の影響もあり収益価格が低位に試算されたものと思料される。本件においては、現実の取引事例を基に試算した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 [100.0]
100		 361,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調である一方で、建築費高騰の影響
や今後の金融政策の動向に注視する必要があ
る。

東北大学病院に近接して医療従事者及び学生
のほか、ファミリー層等の賃貸需要が強く、
収益物件やマンション開発素地の高値取引が
散見される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
６０
-47		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 西5.2m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(68,248)
b ２６１１０
３０
-4		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西30m県道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
c ２６１１０
６０
-1041		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
d ２６１１０
２０
-1028		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.8m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(79,244)
e ２６１１０
６０
-1090		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
南9m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
460,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
478,044 		 100
[ 125.2]
381,824 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
273,385  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
291,159 		 100
[  76.0]
383,104 
383,000 
c (　           ) 
460,048  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
470,980 		 100
[ 123.5]
381,360 
381,000 
d (　           ) 
282,993  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
298,275 		 100
[  79.8]
373,778 
374,000 
e (　           ) 
376,781  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
422,216 		 100
[ 110.0]
383,833 
384,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,762,766 
3,597,206 
14,165,560 
8,437,300 
5,728,260 		 （　0.9563）
5,477,935 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    140,459,872 円　　　　（　    259,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 203.51 Ｓ3 499.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   542 ㎡     16.0 m x   33.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（フロア貸し）、２～３階を共同住宅（平均賃貸面積約３３㎡×８戸）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.51 
87.9 
178.85 
4,004 
716,115 		 6.0  4,296,690 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
147.90 
91.0 
134.55 
2,669 
359,114 		 1.0  359,114 
1.0  359,114 

 3～ 3		 居宅
147.90 
91.0 
134.55 
2,669 
359,114 		 1.0  359,114 
1.0  359,114 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
499.31 
89.7 
447.95 

1,434,343 		 5,014,918 
718,228 
⑨年額支払賃料      1,434,343 円　×　12ヶ月　＝　      17,212,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     447.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,224,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,212,116 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,224,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       921,806 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,514,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,014,918 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          71,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          718,228 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         176,993 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,762,766 円　　　　（　        32,773 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,669 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 921,806 円  　　　       18,436,116　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      423,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,417,800 円  　　　　    139,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,597,206 円　（　　　　　　         6,637 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     499.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,437,300 円  
（　　　　　        15,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,762,766 円      
②総費用 3,597,206 円      
③純収益　①－② 14,165,560 円      
④建物等に帰属する純収益 8,437,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,728,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,477,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,107 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,459,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     259,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番１
 3700000114205-0000
2 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番４
 3700000114208-0000
3 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番５
 3700000114209-0000
4 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番７
 3700000114211-0000
5 　仙台市青葉区木町通二丁目２７番８
 3700000114212-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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49 　
50 　
備考