別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 1,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町１丁目７番２外
｢国分町１－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 782  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北36m国道、背面道 水道、ガス、下水 広瀬通

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 歓楽街である「国分町」に近
い広瀬通沿いの商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 広瀬通駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 歓楽街である「国分町」に近い広瀬通沿いの商業地域である。オフィス立地としては「仙台」駅前と比べやや劣
るものの、商業地域として一定の競争力を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に市中心部の幹線道路沿いに位置する商業地域一円である。典型的な需要者は、オフィスビル等の開
発を目的とするデベロッパー等である。オフィス立地としては必ずしも優位性が高いとはいえないものの、直近に供給
されたオフィスビルの消化は進展しており、市中心部における業務拠点として一定の需要が維持されている。土地は規
模及び形状等の個別性が強く、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
不動産の収益性に着目した価格であるが、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、典
型的な需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつ
つ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.5]		 [102.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の動向に伴う金利の先行きが懸念さ
れるほか、建築費を含む物価や人件費の上昇
が続いている。


広瀬通沿いの商業地域であり、周辺の県庁・
市役所エリアではオフィスビルや市役所の建
て替えが進行している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
１０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
１０
-43		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２６１１０
６０
-1088		 仙台市青葉区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
東15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２６１１０
３０
-81		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e ２６１１０
３０
-11		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.9m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,474)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
819,523  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
841,006 		 100
[  53.4]
1,574,918 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,610,000 
b (　           ) 
1,053,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.0]
1,622,694 		 100
[  97.3]
1,667,723 
1,700,000 
c (　           ) 
1,393,061  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
1,611,621 		 100
[  97.3]
1,656,342 
1,690,000 
d (　           ) 
882,592  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
975,897 		 100
[  61.1]
1,597,213 
1,630,000 
e (　           ) 
899,655  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
1,009,508 		 100
[  59.8]
1,688,140 
1,720,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

176,437,044 
44,725,855 
131,711,189 
90,132,000 
41,579,189 		 （　0.9374）
38,976,332 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,053,414,378 円　　　　（　  1,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 611.30 Ｓ7F1B 3,907.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   782 ㎡     19.5 m x   39.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ８階建店舗付事務所ビル（１階店舗：フロア貸し、２～８階事務所：フロア貸し又は部分貸し） ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
252.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.20 
69.3 
277.34 
5,748 
1,594,150 		 12.0  19,129,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
611.30 
84.3 
515.33 
4,840 
2,494,197 		 10.0  24,941,970 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
604.93 
85.4 
516.61 
4,840 
2,500,392 		 10.0  25,003,920 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
509.65 
82.7 
421.48 
4,840 
2,039,963 		 10.0  20,399,630 
0.0  0 

計
3,907.03 
76.7 
2,995.20 

14,748,591 		 150,674,210 
0 
⑨年額支払賃料     14,748,591 円　×　12ヶ月　＝　     176,983,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,995.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       176,983,092 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,173,155 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 174,289,937 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       150,674,210 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　       2,147,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     176,437,044 円　　　　（　       225,623 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,901 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,840 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,400,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,173,155 円  　　　      183,463,092　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,096,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,096,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,725,855 円　（　　　　　　        57,194 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   3,907.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 90,132,000 円  
（　　　　　       115,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 176,437,044 円      
②総費用 44,725,855 円      
③純収益　①－② 131,711,189 円      
④建物等に帰属する純収益 90,132,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 41,579,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 38,976,332 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,842 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,053,414,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町一丁目７番２
 3700000119164-0000
2 　仙台市青葉区国分町一丁目７番１０
 3700000119172-0000
3 　仙台市青葉区国分町一丁目７番３
 3700000119165-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 1,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町１丁目７番２外
｢国分町１－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 782  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北36m国道、背面道 水道、ガス、下水 広瀬通

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 車両通行量は多い。周辺地域
の開発意欲は旺盛。		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 広瀬通駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 歓楽街の国分町、一番町の商店街に近く、ホテルや飲食店ビルが集積する。令和５年に高機能オフィスビルが近
隣地域内に建築済み。周辺の大型商業施設は建替え予定。格別の変動要因はなく、現状維持で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広瀬通周辺と幹線道路沿いの高度商業地域。典型的需要者は大手不動産会社、デベロッパー等。ホテル、
オフィス用地としての取得が主流となり、規模等によっては地元企業等の投資意欲も高い。大型オフィスビルは駅周辺
の物件に比べて、賃貸市場においては相対的に競争力が劣る。建築資材や労務費の高騰でオフィスビル用地としての事
業採算性は徐々に難しくなる傾向。周辺の価格水準は坪５００万～５５０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.5]		 [102.0]
100		 1,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客の増加も伴いホテル用地需要が旺盛。
建築費高騰で背後地への投資が波及。新築事
務所の賃貸需要は鈍いが、既存事務所賃料は
やや上昇傾向。

老朽化した店舗・事務所ビルの建替え計画が
散見される。南側背後地の不動産投資が積極
的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
６０
-1088		 仙台市青葉区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
東15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２６１１０
１０
-43		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２６１３０
４０
-53		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d ２６１１０
３０
-1074		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東36m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,393,061  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
1,611,621 		 100
[  99.4]
1,621,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,650,000 
b (　           ) 
1,053,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.0]
1,621,145 		 100
[  97.9]
1,655,919 
1,690,000 
c (　           ) 
1,132,745  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,217,701 		 100
[  73.1]
1,665,802 
1,700,000 
d (　           ) 
981,684  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
1,142,013 		 100
[  69.3]
1,647,926 
1,680,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,680,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

156,071,682 
39,532,606 
116,539,076 
76,200,000 
40,339,076 		 （　0.9407）
37,946,969 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,025,593,757 円　　　　（　  1,310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 611.30 ＲＣ7F1B 3,907.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   782 ㎡     20.0 m x   39.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所の賃貸ビル（タワーパーキング付き）を想定。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 ホール、廊下等の共用部分、機械室を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
252.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.20 
69.3 
277.34 
5,373 
1,490,148 		 10.0  14,901,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
611.30 
84.3 
515.33 
4,298 
2,214,888 		 6.0  13,289,328 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
604.93 
85.4 
516.61 
4,298 
2,220,390 		 6.0  13,322,340 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
509.65 
82.7 
421.48 
4,298 
1,811,521 		 6.0  10,869,126 
0.0  0 

計
3,907.03 
76.7 
2,995.20 

13,171,510 		 84,989,652 
0 
⑨年額支払賃料     13,171,510 円　×　12ヶ月　＝　     158,058,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,995.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺におけるオフィス市場の標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上を要しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       158,058,120 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,480,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     9,677,887 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 154,860,233 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        84,989,652 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　       1,198,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    900,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　        13,095 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     156,071,682 円　　　　（　       199,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,298 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,080,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,226,906 円  　　　      164,538,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,096,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,954,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,905,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,270,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,532,606 円　（　　　　　　        50,553 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   3,907.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,200,000 円  
（　　　　　        97,442 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 156,071,682 円      
②総費用 39,532,606 円      
③純収益　①－② 116,539,076 円      
④建物等に帰属する純収益 76,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 40,339,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,946,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,025,593,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町一丁目７番２
 3700000119164-0000
2 　仙台市青葉区国分町一丁目７番１０
 3700000119172-0000
3 　仙台市青葉区国分町一丁目７番３
 3700000119165-0000
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備考