別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-44 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.
鑑定評価額 367,000,000 円  １㎡当たりの価格 337,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区通町２丁目２３３番外
｢通町２－１７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,088  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)
不整形
1:3.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する商業
地域		 北7.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ北仙台駅に近い店舗、低
層住宅に中層共同住宅が介在
する商業地域		 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 商業用途としての繁華性はやや希薄であるが、中心部周縁北部に対する期待度の高まりを受け、収益物件に対す
る投資需要及びマンション用地需要が増加傾向にある。当面の間、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙山線及び仙台市地下鉄の北仙台駅を最寄り駅とする事務所、中高層マンションの住商混在地域か
ら構成される。需要者の中心は、マンション業者、県内外の法人等が挙げられる。商業用途としての繁華性はやや劣る
が、利便性が高いことからレジデンシャル系の賃貸物件を中心に需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は１，０
００㎡の土地で３億円２千万～４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地であり、主たる需要者は不動産の市場性及び収益性を併せて取得の可否や価格水準の意思決定を行
うが、地価高騰期にあっては賃料の遅効性等により理論的な収益価格は低額に求められる傾向は否定できない。一方比
準価格は、地域の経済情勢をも適時に織り込んでおり、より実証的であるといえる。よって本件では比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 [ 99.0]
100		 342,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化
が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀
の金利政策の不動産市場への影響を注視する
必要がある。

地下鉄北仙台駅に近く利便性が良好なことか
ら、周辺には収益物件も多い。投資需要やマ
ンションの素地の需要が根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
４０
-37		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２６１１０
３０
-38		 仙台市青葉区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２６１１０
２０
-1028		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.8m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(79,244)
d ２６１１０
７０
-1037		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16.3m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２６１１０
４０
-4		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西30m県道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
464,570  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
484,082 		 100
[ 115.2]
420,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
416,000 
b (　    302,500) 
756,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
774,400 		 100
[ 182.6]
424,096 
420,000 
c (　           ) 
282,993  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
298,275 		 100
[  91.2]
327,056 
324,000 
d (　           ) 
314,314  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
345,117 		 100
[ 103.3]
334,092 
331,000 
e (　           ) 
187,153  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  59.5]
333,415 		 100
[  97.0]
343,727 
340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -40.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    341,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,801,721 
23,989,424 
74,812,297 
61,988,500 
12,823,797 		 （　0.9148）
11,731,209 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    300,800,231 円　　　　（　    276,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層事務所兼共同住宅 521.85 ＲＣ8 3,791.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   1,088 ㎡     16.5 m x   60.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２階以上は共同住宅（賃貸面積２５㎡～６３㎡）を想定 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
521.85 
82.2 
428.85 
3,054 
1,309,708 		 6.0  7,858,248 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
478.45 
79.9 
382.40 
2,656 
1,015,654 		 2.0  2,031,308 
1.0  1,015,654 

 8～ 8		 住宅
398.55 
75.9 
302.50 
2,603 
787,408 		 2.0  1,574,816 
1.0  787,408 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,791.10 
79.8 
3,025.75 

8,191,040 		 21,620,912 
6,881,332 
⑨年額支払賃料      8,191,040 円　×　12ヶ月　＝　      98,292,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,025.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,292,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,094,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 96,797,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,620,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         308,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        6,881,332 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　       1,695,767 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,801,721 円　　　　（　        90,810 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,656 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,975,000 円  　　　　    995,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,094,624 円  　　　      101,892,480　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      785,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,149,000 円  　　　　    995,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,990,000 円  　　　　    995,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       995,000 円  　　　　    995,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,989,424 円　（　　　　　　        22,049 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9148    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 995,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   3,791.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 61,988,500 円  
（　　　　　        56,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,801,721 円      
②総費用 23,989,424 円      
③純収益　①－② 74,812,297 円      
④建物等に帰属する純収益 61,988,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,823,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,731,209 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    300,800,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     276,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区通町二丁目２３３番
 3700000155708-0000
2 　仙台市青葉区通町二丁目２３４番
 3700000155709-0000
3 　仙台市青葉区通町二丁目２３５番
 3700000155710-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-44 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 366,000,000 円  １㎡当たりの価格 336,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区通町２丁目２３３番外
｢通町２－１７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,088  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)
不整形
1:3.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する商業
地域		 北7.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄南北線「北仙台」駅か
ら徒歩圏内に位置する奥州街
道沿いの商業地域		 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄南北線及びＪＲ仙山線「北仙台」駅から徒歩圏内に位置しており、主に賃貸マンション用地としての需要
が比較的堅調である。背後住宅地の地価上昇の影響を受けて、対象地域の地価も上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「北仙台」駅から徒歩圏内に位置する通町、昭和町、堤町地区内の近隣商業地域や商住混在地域である。
需要者は地元企業、不動産業者及び個人投資家等が中心となる。地下鉄「北仙台」駅に近接し、賃貸マンション用地と
しての需要は比較的堅調である他、背後における住宅地の地価上昇の影響を受けて、対象地域の地価は上昇傾向で推移
しているものと思料する。需要の中心は、１０００㎡程度の更地で３億円～４億円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は「北仙台
」駅から徒歩圏内に位置する近隣商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市
場参加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件にお
いては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [ 99.0]
100		 335,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部では再開発計画が複数進捗しており
、ホテルやオフィス用地需要が堅調。幹線背
後ではマンション用地需要も堅調で、地価は
上昇基調にある。

賃貸マンション市況は、交通利便性の良好な
地下鉄沿線における住み替え需要が高まって
おり、マンション用地需要は堅調で、地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
８０
-1079		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.7m市道、
北5m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
b ２６１１０
６０
-1081		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.5m市道、
北3m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
c ２６１１０
８０
-1097		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
西3.6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d ２６１１０
６０
-1085		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m市道、
東16m、角地
２中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
459,390  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
481,918 		 100
[ 137.6]
350,231 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
347,000 
b (　           ) 
275,365  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
304,506 		 100
[  87.4]
348,405 
345,000 
c (　           ) 
401,442  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
440,799 		 100
[ 126.8]
347,633 
344,000 
d (　           ) 
227,218  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
243,191 		 100
[  69.6]
349,412 
346,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    346,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

99,799,877 
24,712,596 
75,087,281 
64,419,000 
10,668,281 		 （　0.9148）
9,759,343 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    250,239,564 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層事務所兼共同住宅 521.85 ＲＣ8 3,791.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   1,088 ㎡     16.5 m x   60.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所、２階～８階：共同住宅（賃貸面積２５㎡～６３㎡の単身者向けとファミリータイプ） ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
521.85 
82.2 
428.85 
3,000 
1,286,550 		 6.0  7,719,300 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
478.45 
79.9 
382.40 
2,685 
1,026,744 		 1.0  1,026,744 
1.0  1,026,744 

 8～ 8		 住宅
398.55 
75.9 
302.50 
2,725 
824,313 		 1.0  824,313 
1.0  824,313 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,791.10 
79.8 
3,025.75 

8,271,327 		 14,704,077 
6,984,777 
⑨年額支払賃料      8,271,327 円　×　12ヶ月　＝　      99,255,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,025.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        99,255,924 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     5,696,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,879,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,704,077 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         208,430 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        6,984,777 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2594　＝　       1,712,199 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      99,799,877 円　　　　（　        91,728 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,746 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,685 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,450,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,178,796 円  　　　      103,575,924　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      785,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,118,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,712,596 円　（　　　　　　        22,714 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9148    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   3,791.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,419,000 円  
（　　　　　        59,209 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 99,799,877 円      
②総費用 24,712,596 円      
③純収益　①－② 75,087,281 円      
④建物等に帰属する純収益 64,419,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,668,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,759,343 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,970 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    250,239,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区通町二丁目２３３番
 3700000155708-0000
2 　仙台市青葉区通町二丁目２３４番
 3700000155709-0000
3 　仙台市青葉区通町二丁目２３５番
 3700000155710-0000
4 　
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備考