令和8年1月15日　提出 仙台青葉 5-43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-43 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 328,000,000 円  １㎡当たりの価格 876,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 640,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国分町２丁目８番１４外 ｢国分町２－８－１４｣ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:1.2 店舗兼事務所 ＳＲＣ9F1B 事務所ビル、駐車場 、店舗等が建ち並ぶ 商業地域 西30m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 歓楽街に近い幹線道路沿いの 商業地域。中層店舗・事務所 ・共同住宅が混在。 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 勾当台公園駅南西方 480m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高層店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ地域で、東側の国分町歓楽街の影響を受け、今後も低層階を店舗、店舗兼オ フィスビルないし店舗兼共同住宅を中心とする地域として成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    903,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    635,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区中心部の幹線道路沿いを中心とする、店舗を含む高層ビルが多く見られる商業地域一円。需要者 の中心は、県内外の不動産業者及び投資法人のほか、資金力のある地元法人も含まれる。市街地中心部の幹線道路沿線 の商業地では優良画地は依然として需要が高く、今後もまとまった規模の画地に対する需要は根強いと見込まれるが、 建築費高騰の影響には注視が必要である。取引の中心となる価格帯は、４００㎡の土地で３億円台程度と予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的事業者は県内外の不動産業者等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の 意思を反映した実証的な価格といえる。一方、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下すものの、収益価格は収 入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視し つつ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-18              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    864,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [ 99.0] 100 [108.1] [100.0] 100 861,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    804,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の商業地域は、都心再構築プロジェク トや高度利用地区による再開発が見られる。 マンションは建築費高騰によりコンパクト化 が進んでいる。 地域に特段の変動は見られない。北西側の古 いマンションは全室立退後動きがない一方、 その背後地では中層高級賃貸マンションが建 築中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％