別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-42 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 328,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区一番町１丁目６番２３外
｢一番町１－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 事務所兼店舗

ＲＣ6		 中高層の事務所ビル
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 西15m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 裁判所や東北大学片平キャン
パスに近接する東一番丁通り
沿いの商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 「サンモール一番町」商店街に近い商業地域であり、近隣では分譲マンションの建設に加え、オフィスビルの建
設も進んでいる。既存建物の改修による新規出店の動きもみられ、地域は発展的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    850,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部に位置し、業務・住宅機能が併存する地域一円である。典型的な需要者は、オフィスビルやマ
ンション等の開発を目的とするデベロッパー等である。周辺の南町通沿いではオフィスビルの開発が進む一方、アーケ
ード街に近く生活利便性にも優れることから、マンション用地としての需要も高い。土地は需要者の利用目的が多様で
、規模や形状等の個別性が強いことから、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
不動産の収益性に着目した価格であるが、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、典
型的な需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつ
つ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-29              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    819,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.6]		 [100.0]
100		 1,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の動向に伴う金利の先行きが懸念さ
れるほか、建築費を含む物価や人件費の上昇
が続いている。


「サンモール一番町」商店街に近い商業地域
であり、周辺ではオフィスビルや分譲マンシ
ョンの建設が進行している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
１０
-1010		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
１０
-43		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２６１１０
６０
-1006		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２６１１０
６０
-1018		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m市道、
南西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２６１１０
８０
-56		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
781,166  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  85.0]
1,148,774 		 100
[ 100.0]
1,148,774 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
1,053,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.0]
1,622,694 		 100
[ 147.4]
1,100,878 
1,100,000 
c (　           ) 
746,575  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[  98.0]
863,645 		 100
[  73.5]
1,175,027 
1,180,000 
d (　           ) 
706,215  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.8]
836,466 		 100
[  77.6]
1,077,920 
1,080,000 
e (　           ) 
839,552  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
912,370 		 100
[  76.3]
1,195,767 
1,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,874,518 
14,041,571 
41,832,947 
31,399,200 
10,433,747 		 （　0.9563）
9,977,792 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    255,840,821 円　　　　（　    850,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 215.69 Ｓ7 1,499.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   301 ㎡     12.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ７階建店舗付事務所ビル（１階店舗：フロア貸し、２～７階事務所：フロア貸し又は部分貸し） ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.69 
89.7 
193.46 
4,840 
936,346 		 12.0  11,236,152 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
213.94 
83.7 
179.16 
3,630 
650,351 		 10.0  6,503,510 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,499.33 
84.6 
1,268.42 

4,838,452 		 50,257,212 
0 
⑨年額支払賃料      4,838,452 円　×　12ヶ月　＝　      58,061,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,268.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,061,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,903,071 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,158,353 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        50,257,212 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         716,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,874,518 円　　　　（　       185,630 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,675 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,520,000 円  　　　　    504,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,903,071 円  　　　       58,061,424　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,469,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,140,800 円  　　　　    504,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       504,000 円  　　　　    504,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       504,000 円  　　　　    504,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,041,571 円　（　　　　　　        46,650 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 504,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,499.33 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,399,200 円  
（　　　　　       104,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,874,518 円      
②総費用 14,041,571 円      
③純収益　①－② 41,832,947 円      
④建物等に帰属する純収益 31,399,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,433,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,977,792 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,840,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     850,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区一番町一丁目６番２３
 3700000063807-0000
2 　仙台市青葉区一番町一丁目６番２４
 3700000063808-0000
3 　仙台市青葉区一番町一丁目６番３０
 3700000063814-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台青葉 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-42 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 334,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区一番町１丁目６番２３外
｢一番町１－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 事務所兼店舗

ＲＣ6		 中高層の事務所ビル
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 西15m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 裁判所や東北大学片平キャン
パスに近接する東一番丁通り
沿いの商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 サンモール一番町南端と東北大学正門の間の住商混在地域で、昭和期は小売店や画廊が林立していたが、地下鉄
駅等への利便性を背景に、マンションや人気飲食店が増加しつつあり、地域は大きく成熟しつつある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    874,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一番町、大町、片平を中心に、仙台都心部に存する住商混在地域一円である。需要者の中心は、県内外
の法人、不動産業者、マンションデベロッパーのほか個人投資家も含まれる。店舗事務所のほか、学校や医療機関との
利便性の高さからマンション用地としての需要も根強い。同じ通り沿いでは再開発の計画が見られるなど需要は堅調で
、地価は上昇傾向にある。需要の中心は、３００㎡程度の更地で３億円台と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的事業者は県内外の不動産業者等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の
意思を反映した実証的な価格といえる。一方、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下すものの、収益価格は収
入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視し
つつ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-29              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    819,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.4]		 [100.0]
100		 1,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市の商業地域は、都心再構築プロジェク
トや高度利用地区による再開発が見られる。
マンションは建築費高騰によりコンパクト化
が進んでいる。

地域に特段の変動は見られないが、同じ通り
の北側で再開発のための土地取引が見られ、
背後では人気路面飲食店が林立している状況
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
１０
-1010		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
６０
-1094		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m市道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２６１１０
６０
-1005		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.2m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２６１１０
６０
-1018		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m市道、
南西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
781,166  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  85.0]
1,142,647 		 100
[ 100.0]
1,142,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,140,000 
b (　           ) 
1,230,957  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,425,448 		 100
[ 125.0]
1,140,358 
1,140,000 
c (　           ) 
728,863  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
854,348 		 100
[  72.0]
1,186,594 
1,190,000 
d (　           ) 
706,215  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.8]
836,466 		 100
[  76.2]
1,097,724 
1,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,880,564 
13,755,287 
41,125,277 
30,402,400 
10,722,877 		 （　0.9563）
10,254,287 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    262,930,436 円　　　　（　    874,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 215.69 Ｓ7 1,499.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   301 ㎡     12.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２階～７階：事務所（フロア貸又は部分貸） ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.69 
89.7 
193.46 
4,400 
851,224 		 12.0  10,214,688 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
213.94 
83.7 
179.16 
3,692 
661,459 		 6.0  3,968,754 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,499.33 
84.6 
1,268.42 

4,819,978 		 34,027,212 
0 
⑨年額支払賃料      4,819,978 円　×　12ヶ月　＝　      57,839,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,268.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,839,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,470,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,369,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,027,212 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         479,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,160,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　        31,428 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,880,564 円　　　　（　       182,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,692 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,952,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,891,987 円  　　　       57,839,736　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,469,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,977,600 円  　　　　    488,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       976,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       488,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,755,287 円　（　　　　　　        45,699 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 488,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,499.33 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,402,400 円  
（　　　　　       101,005 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,880,564 円      
②総費用 13,755,287 円      
③純収益　①－② 41,125,277 円      
④建物等に帰属する純収益 30,402,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,722,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,254,287 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    262,930,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     874,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区一番町一丁目６番２３
 3700000063807-0000
2 　仙台市青葉区一番町一丁目６番２４
 3700000063808-0000
3 　仙台市青葉区一番町一丁目６番３０
 3700000063814-0000
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備考