別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-37 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 436,000,000 円  １㎡当たりの価格 985,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区北目町１番５
｢北目町１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 443  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ7		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東50m国道 水道、ガス、下水 五橋

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北大学片平キャンパスに近
接する東二番丁通り（国道２
８６号線）沿いの商業地域		 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 五橋駅北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層事務所ビルやホテル等が建ち並ぶ東二番丁通沿いの商業地域。立地改善や設備のグレードアップを図るオフ
ィス需要が旺盛であり、優良大型物件に対する需要は依然として強く地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    795,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域背後、幹線街路沿いの商業地域。需要者の中心は、不動産投資法人、地元
不動産業者若しくは資金力のある個人投資家等である。中心部の高度商業地域における収益物件の供給減少を背景に投
資エリアの拡大傾向がみられ、投資需要が堅調であるほか、マンションやホテル用地としての需要も堅調であることか
ら地価は上昇基調で推移している。需要の中心は、４５０㎡程度の更地で４億円～５億円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、東二
番丁通り沿いにおける商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は
、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性をも考慮して意思決定することから、本件においては、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 985,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部では再開発計画が複数進捗しており
、ホテルやオフィス用地需要が堅調。幹線背
後ではマンション用地需要も堅調で、地価は
上昇基調にある。

立地改善等を図るオフィス需要が旺盛である
ほか、東北学院大学五橋キャンパスの影響か
らマンション用地需要も堅調であり、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
２０
-56		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
６０
-1088		 仙台市青葉区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
東15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２６１１０
２０
-1097		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２６１１０
６０
-1005		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.2m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
924,391  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
990,947 		 100
[  96.9]
1,022,649 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
1,393,061  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
1,611,621 		 100
[ 159.7]
1,009,155 
1,010,000 
c (　           ) 
997,590  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,106,327 		 100
[  92.2]
1,199,921 
1,200,000 
d (　           ) 
728,863  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
854,348 		 100
[  83.1]
1,028,096 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

96,240,230 
24,232,073 
72,008,157 
57,316,000 
14,692,157 		 （　0.9353）
13,741,574 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    352,348,051 円　　　　（　    795,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 379.10 Ｓ7 2,653.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   443 ㎡     17.5 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２階～７階：事務所（フロア貸又は部分貸） ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
379.10 
71.2 
269.76 
5,100 
1,375,776 		 10.0  13,757,760 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
379.10 
75.5 
286.22 
4,100 
1,173,502 		 6.0  7,041,012 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
379.10 
75.5 
286.22 
4,100 
1,173,502 		 6.0  7,041,012 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
379.10 
75.5 
286.22 
4,100 
1,173,502 		 6.0  7,041,012 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,653.70 
74.9 
1,987.08 

8,416,788 		 56,003,832 
0 
⑨年額支払賃料      8,416,788 円　×　12ヶ月　＝　     101,001,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,987.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       101,001,456 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,555,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 95,446,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        56,003,832 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         793,854 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      96,240,230 円　　　　（　       217,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,131 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,600,000 円  　　　　    920,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,050,073 円  　　　      101,001,456　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,358,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,384,000 円  　　　　    920,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       920,000 円  　　　　    920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       920,000 円  　　　　    920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,232,073 円　（　　　　　　        54,700 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 920,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   2,653.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,316,000 円  
（　　　　　       129,381 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 96,240,230 円      
②総費用 24,232,073 円      
③純収益　①－② 72,008,157 円      
④建物等に帰属する純収益 57,316,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,692,157 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,741,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,019 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    352,348,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     795,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区北目町１番５
 3700000094580-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-37 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 438,000,000 円  １㎡当たりの価格 988,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区北目町１番５
｢北目町１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 443  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ7		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東50m国道 水道、ガス、下水 五橋

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いで、街路条件や
公法上の規制に恵まれている
商業地域		 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 五橋駅北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域では、再開発ビルの竣工や賃貸及び分譲マンションの立地がみられる。用途の多様性が認められポテン
シャルは高いが、地価にやや割安感がある。中古ビル建替え等に伴って徐々に高層化が進展するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    817,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心部の幹線道路沿い及びその背後の店舗・事務所ビル、中高層マンション等が集積する商業地域。典
型的需要者は、デベロッパー、不動産投資法人及び大手不動産会社等。投資用物件の供給不足が慢性化しており、優良
物件は競争が厳しく短期間で転売されるケースも見られる。街路条件や容積率を考慮すればやや割安気味の地価水準の
ため、賃貸マンションの立地もみられる土地柄である。取引の中心価格帯は坪当たり３３０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 985,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客の増加も伴いホテル用地需要が旺盛。
建築費高騰で背後地への投資が波及。新築事
務所の賃貸需要は鈍いが、既存事務所賃料は
やや上昇傾向。

東北学院大学五橋キャンパスが近くマンショ
ン・学生寮の用地需要が旺盛。周辺で分譲マ
ンションの建設が相次ぐ。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
６０
-1007		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
６０
-1018		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m市道、
南西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２６１１０
２０
-57		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m国道、
西4m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２６１１０
３０
-1074		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東36m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２６１３０
４０
-53		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m市道、
中間画地
商業

(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
566,012  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
704,999 		 100
[  74.0]
952,701 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
953,000 
b (　           ) 
706,215  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.8]
836,466 		 100
[  72.8]
1,148,992 
1,150,000 
c (　           ) 
831,551  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
816,646 		 100
[  81.0]
1,008,205 
1,010,000 
d (　           ) 
981,684  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
1,142,013 		 100
[ 114.4]
998,263 
998,000 
e (　           ) 
1,132,745  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,217,701 		 100
[ 114.3]
1,065,355 
1,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,030,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,577,144 
25,294,110 
73,283,034 
58,215,600 
15,067,434 		 （　0.9371）
14,119,692 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    362,043,385 円　　　　（　    817,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 379.10 Ｓ7 2,653.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   443 ㎡     17.5 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～７階を事務所（各階の部分貸し）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
379.10 
71.2 
269.76 
4,975 
1,342,056 		 10.0  13,420,560 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
379.10 
75.5 
286.22 
4,326 
1,238,188 		 10.0  12,381,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,653.70 
74.9 
1,987.08 

8,771,184 		 87,711,840 
0 
⑨年額支払賃料      8,771,184 円　×　12ヶ月　＝　     105,254,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,987.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,254,208 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,894,066 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,360,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        87,711,840 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　       1,217,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,577,144 円　　　　（　       222,522 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,326 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,710,000 円  　　　　    942,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,262,710 円  　　　      105,254,208　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,358,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,608,400 円  　　　　    942,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,413,000 円  　　　　    942,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       942,000 円  　　　　    942,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,294,110 円　（　　　　　　        57,097 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 942,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 338,000 円／㎡　×　   2,653.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,215,600 円  
（　　　　　       131,412 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,577,144 円      
②総費用 25,294,110 円      
③純収益　①－② 73,283,034 円      
④建物等に帰属する純収益 58,215,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,067,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,119,692 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    362,043,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     817,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区北目町１番５
 3700000094580-0000
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備考