令和8年1月16日　提出 仙台青葉 5-36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-36 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 552,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 820,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区中央４丁目９番７ ｢中央４－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 不整形 1:2 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ10 中高層雑居ビルにマ ンションが混在する 商業地域 南東20m市道 水道、ガス、下水 地下鉄仙台 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 車の通行量が多く、中高層建 物と低層建物が混在 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 地下鉄仙台駅南方 340m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な低層店舗等も残り、地域全体の高層化は遅れ気味である。対象標準地の南側で大型ビルが竣工しており 、周辺地域等では超高層マンション等の建設が進捗中。今後は小画地を併合し高層化が徐々に進行すると予測。 (3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    597,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者は不動産投資法人、マンションデベロ ッパー、不動産会社等が考えられる。建替えの進まない中古ビルや小区画の低層建物が多く集積し、計画的な開発から 取り残された画地もあるが、交通接近性に恵まれており、周辺地域等では超高層マンションの建設等の積極的な不動産 投資もみられる。需要の中心価格帯は画地規模により異なるが、５００㎡程度の更地で５．５億円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏における主たる需要者は不動産投資法人、デベロッパー、不動産会社等と考えられ、同一需給圏における土 地取引動向や地価水準に加え、賃料、利回り等の賃貸市場動向に着眼し収益性についても留意して取引の意思決定を行 うものと考えられる。試算した比準価格は現実の市場を適切に反映している説得力のある価格と認められる。本件にお いては比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-6               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,040,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [ 98.0] 100 1,100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,000,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅の取引は総体的に落ち着きつつあり、商 業地取引は幹線背後の需要が顕著に見られる 等、需要の強弱により選別化等の進行が懸念 される。 店舗事務所、マンション等が混在。仙台駅に 近く周辺では複数の開発が行われており、不 動産需要が認められ、需要を反映した地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％