別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-34 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 504,000,000 円  １㎡当たりの価格 755,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区五橋１丁目４番８
｢五橋１－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 667  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
台形
1:1.2		 事務所

ＳＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北8.2m市道 水道、ガス、下水 五橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東二番丁通の東側背後に、中
高層のオフィスビル・マンシ
ョン等が存する商業地域		 街

路		 ８．２ｍ市道 交通

施設		 五橋駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東北学院大学五橋キャンパスに近接し、学生向け賃貸マンション用地の需要は極めて旺盛である。当地域では供
給が少ないことも相まって、地価は上昇傾向にあるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    789,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    461,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区内の幹線沿いのオフィス街やその背後に位置する繁華街に事務所、マンション等が建ち並ぶ商業
地域と判定される。需要者の中心は、県内外の法人、不動産投資法人及び個人投資家等である。仙台駅から徒歩圏であ
り、地下鉄駅との利便性も良く、また東北学院大学五橋キャンパスに近接するため、賃貸マンション用地の需要が旺盛
である。需要の中心となる価格帯は、６５０㎡程度の更地で５億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる
。収益価格は対象標準地の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。その意思決定にあた
って市場参加者は、収益性を考慮するものと考えられる。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連
付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費等高騰に加え、用途別、住宅地及び商
業地等の立地条件における選別化が見られ、
需給動向や取引動向に影響している。


東北学院大学五橋キャンパスに近接し、学生
向け賃貸マンション用地の需要は引き続き旺
盛であり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
６０
-1007		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
１０
-1041		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.4m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
c ２６１１０
３０
-1022		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
南西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
d ２６１１０
５０
-1045		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
商業

(100,240)
e ２６１１０
８０
-56		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
566,012  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
704,999 		 100
[ 106.0]
665,093 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
665,000 
b (　           ) 
426,669  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
514,373 		 100
[  65.5]
785,302 
785,000 
c (　           ) 
455,836  		 100
[ 100.0]		 [ 121.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
542,534 		 100
[  67.4]
804,947 
805,000 
d (　           ) 
543,281  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
579,500 		 100
[  72.7]
797,111 
797,000 
e (　           ) 
839,552  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
912,370 		 100
[ 118.0]
773,195 
773,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    789,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

107,772,158 
27,959,403 
79,812,755 
67,284,000 
12,528,755 		 （　0.9563）
11,981,248 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    307,211,487 円　　　　（　    461,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所 372.00 Ｓ9F1B 3,558.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   667 ㎡     23.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：   28.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～９階を全て事務所（フロア貸又は部分貸）、地下駐車場１４台分設置 ⑦有効率　  61.7 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
372.00 
42.2 
157.00 
4,023 
631,611 		 10.0  6,316,110 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
372.00 
68.5 
255.00 
4,064 
1,036,320 		 10.0  10,363,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,558.00 
61.7 
2,197.00 

8,922,171 		 89,221,710 
0 
⑨年額支払賃料      8,922,171 円　×　12ヶ月　＝　     107,066,052 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,197.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       107,066,052 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,605,303 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,500,749 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        89,221,710 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　       1,271,409 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     107,772,158 円　　　　（　       161,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,064 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,400,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,605,303 円  　　　      112,106,052　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,778,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,016,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,959,403 円　（　　　　　　        41,918 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　   3,558.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,284,000 円  
（　　　　　       100,876 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 107,772,158 円      
②総費用 27,959,403 円      
③純収益　①－② 79,812,755 円      
④建物等に帰属する純収益 67,284,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,528,755 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,981,248 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,963 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    307,211,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     461,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区五橋一丁目４番８
 3700000058475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-34 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 502,000,000 円  １㎡当たりの価格 753,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区五橋１丁目４番８
｢五橋１－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 667  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
台形
1:1.2		 事務所

ＳＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北8.2m市道 水道、ガス、下水 五橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東二番丁通の東側背後に中高
層のオフィスビル、マンショ
ン等がみられる商業地域		 街

路		 ８．２ｍ市道 交通

施設		 五橋駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 「仙台」駅等への接近性に優れる幹線道路背後の商業地域である。東北学院大学五橋キャンパスの開学以降、共
同住宅や事務所ビルを中心とした開発が進んでおり、地域は発展的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に市中心部の幹線道路背後に中高層事務所ビル、マンション等が混在する商業地域一円である。典型
的な需要者は、オフィスビル及びマンション等の開発を目的とするデベロッパー等である。「仙台」駅への接近性に優
れるほか、東北学院大学の移転に伴う住宅需要も背景に、当該地域に対する開発意欲は引き続き高い。土地は需要者の
利用目的により多様で、規模や形状等の個別性が強いことから、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
不動産の収益性に着目した価格であるが、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、典
型的な需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の動向に伴う金利の先行きが懸念さ
れるほか、建築費を含む物価や人件費の上昇
が続いている。


東二番丁通背後の商住混在の商業地域であり
、近年、東北学院大学五橋キャンパスの開学
を背景に、マンション開発等が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
６０
-1007		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
８０
-56		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２６１１０
６０
-1018		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m市道、
南西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２６１１０
６０
-1006		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
566,012  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
704,999 		 100
[ 100.7]
700,098 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
700,000 
b (　           ) 
839,552  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
912,370 		 100
[ 111.4]
819,004 
819,000 
c (　           ) 
706,215  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.8]
836,466 		 100
[ 110.8]
754,933 
755,000 
d (　           ) 
746,575  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[  98.0]
863,645 		 100
[ 108.0]
799,671 
800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

116,798,140 
30,492,589 
86,305,551 
74,760,000 
11,545,551 		 （　0.9563）
11,041,010 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    283,102,821 円　　　　（　    424,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 372.00 Ｓ9F1B 3,558.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   667 ㎡     23.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：   28.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 ９階建事務所ビル（１～９階事務所：フロア貸し又は部分貸し） ⑦有効率　  61.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
372.00 
42.2 
157.00 
4,417 
693,469 		 10.0  6,934,690 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
372.00 
68.5 
255.00 
4,417 
1,126,335 		 10.0  11,263,350 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,558.00 
61.7 
2,197.00 

9,704,149 		 97,041,490 
0 
⑨年額支払賃料      9,704,149 円　×　12ヶ月　＝　     116,449,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,197.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       116,449,788 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,074,489 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 115,415,299 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        97,041,490 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　       1,382,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     116,798,140 円　　　　（　       175,110 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,417 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,000,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,074,489 円  　　　      121,489,788　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,778,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,240,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,492,589 円　（　　　　　　        45,716 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   3,558.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,760,000 円  
（　　　　　       112,084 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 116,798,140 円      
②総費用 30,492,589 円      
③純収益　①－② 86,305,551 円      
④建物等に帰属する純収益 74,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,545,551 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,041,010 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    283,102,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     424,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区五橋一丁目４番８
 3700000058475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考