令和8年1月16日　提出 仙台青葉 5-33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-33 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.

鑑定評価額 532,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 820,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国分町１丁目６番５ ｢国分町１－６－７｣ ②地積 　(㎡) 467   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:3 事務所 ＲＣ4F1B 中高層の事務所ビル 、金融機関が存する 商業地域 西11m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国分町通沿いの日本銀行仙台 支店やアーケード商店街に近 い商業地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 青葉通一番町駅北西方 330m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、現状維持と予測する。仙台市中心商業地域の投資家等の需要 は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    912,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の商業地域一帯。需要者は、不動産投資法人や不動産業者、県内外の資金力を有する事業 法人等が中心である。青葉通一番町駅やアーケード街から近く利便性が高いため、オフィス用地やホテル用地としての 需要は堅調であるが、建築費の高騰等によるマイナスの影響が一部見られる。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程 度の更地で５億円～６億円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地における取引は投資採算性を重視しており、取引事例は収益性を十分に考慮した価格で取引されていると考えら れることから、比準価格は収益性を踏まえた市場性を反映したものと認められる。よって、信頼性の高い取引事例によ り求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,020,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の影響で、仙台市中心部の商業地に 対する需要は堅調であるが、建築費の高騰や 金利上昇傾向などによる先行きへの不透明感 がある。 広瀬通南側に位置する商業地域であり、オフ ィス用地としての需要は堅調であるほか、周 辺ではホテルや店舗付マンションの建設も見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.8 ％  ％