令和8年1月15日　提出 仙台青葉 5-31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-31 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 607,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 450,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区上杉１丁目１１番２外 ｢上杉１－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 駐車場整備地区 (90,300) 1:1.5 事務所兼共同住宅 ＲＣ6 事務所、マンション 、一般住宅等混在の 商業地域 南8m市道 水道、ガス、下水 北四番丁 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   270 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県庁、市役所等の官公庁に近 い、幹線道路背後の事務所、 マンション等が建ち並ぶ地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 北四番丁駅東方 450m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 上杉地区では１０月に大型ショッピングモールが開業し、２０２４年の総合病院移転開業を併せて居住利便性は 格段に向上しており、今後も住商混在地域として発展が見込まれ地価は上昇が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    625,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    412,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部及び外縁の幹線道路背後に存する商住混在地域である。典型的需要者は、事業所又は自宅 兼事業所として利用する県内外の法人や個人事業主、戸建住宅建築のため取得する高所得の個人が考えられる。上杉地 区の高い名声に大型ショッピングモール及び総合医療機関の新設が相まって、更に人気は向上し地価は上昇基調を維持 している。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で約１億円台と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的事業者は県内外の法人等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意思を 反映した実証的な価格といえる。一方、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下すものの、収益価格は収入や空 室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、 収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-34              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    680,000 円／㎡ [111.0] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [100.0] 100 612,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    563,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の商業地域は、都心再構築プロジェク トや高度利用地区による再開発が見られる。 マンションは建築費高騰によりコンパクト化 が進んでいる。 周辺では総合病院の移転開業に続いて大型シ ョッピングモールが開業し、利便性はますま す向上している。小規模画地では戸建住宅の 新築も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％