別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-30 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.
鑑定評価額 85,800,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区北根４丁目４０５番４外
｢北根４－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 686  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種


(90,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が混
在する県道沿いの商
業地域		 東25m県道 水道、ガス、下水 黒松

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   250 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道仙台泉線沿いに低層店舗
、併用住宅等の建ち並ぶ路線
商業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 黒松駅

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市中心部と副都心泉中央地区を結ぶ交通量の多い県道仙台泉線沿いの路線商業地域である。店舗用地の需要
は弱いが、住宅需要は堅調であり、周辺地域に連動しつつ緩やかな上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市青葉区及び泉区を中心とした幹線街路沿いの路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心
はロードサイド店関連の事業者や、賃貸マンション経営を図る不動産事業者等となる。店舗用地の需要は弱いが、地下
鉄「黒松駅」との接近性が良好であることから居住系の需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと
予測する。需要の中心は、７００㎡程度の更地で８～９０００万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地であり、主たる需要者は不動産の市場性及び収益性を併せて取得の可否や価格水準の意思決定を行
うが、地価高騰期にあっては賃料の遅効性等により理論的な収益価格は低額に求められる傾向は否定できない。一方比
準価格は、地域の経済情勢をも適時に織り込んでおり、より実証的であるといえる。よって本件では比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-47              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.6]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化
が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀
の金利政策の不動産市場への影響を注視する
必要がある。

県道仙台泉線沿いの路線商業地域だが、商業
系の需要はやや弱い。地下鉄駅に近接し賃貸
マンション用地としての需要は堅調で地価は
微増傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
９０
-1101		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
南1.8m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２６１１０
３０
-1097		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m県道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
c ２６１１０
９０
-21		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東23.2m県
道、中間画地
準住居
高度地区3種
地区計画等
(60,200)
d ２６１１０
９０
-1105		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,200)
e ２６１１０
９０
-1102		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m県道、
南西4m、角地
近商
高度地区4種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,696  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
130,750 		 100
[  96.7]
135,212 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
90,349  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
98,831 		 100
[  86.2]
114,653 
115,000 
c (　           ) 
97,370  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
99,512 		 100
[  84.9]
117,211 
117,000 
d (　           ) 
94,447  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
103,231 		 100
[  79.7]
129,524 
130,000 
e (　           ) 
89,206  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
122,221 		 100
[  95.1]
128,518 
129,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,513,960 
6,620,379 
20,893,581 
18,333,000 
2,560,581 		 （　0.9556）
2,446,891 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     61,172,275 円　　　　（　     89,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付共同住宅 243.40 Ｓ6 1,267.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
 90 ％   300 ％   300 ％   686 ㎡     29.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積約３９㎡） ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
169.95 
69.3 
117.70 
2,457 
289,189 		 6.0  1,735,134 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
243.40 
96.7 
235.40 
1,906 
448,672 		 1.0  448,672 
1.0  448,672 

 5～ 6		 住宅
183.55 
96.2 
176.55 
1,944 
343,213 		 1.0  343,213 
1.0  343,213 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,267.25 
92.9 
1,177.00 

2,321,631 		 3,767,576 
2,032,442 
⑨年額支払賃料      2,321,631 円　×　12ヶ月　＝　      27,859,572 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,859,572 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     1,569,236 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,962,336 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,767,576 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          53,405 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        2,032,442 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2594　＝　         498,219 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,513,960 円　　　　（　        40,108 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,906 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,455,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,426,579 円  　　　       28,531,572　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,968,200 円  　　　　    291,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       291,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       291,000 円  　　　　    291,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,620,379 円　（　　　　　　         9,651 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 291,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　   1,267.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,333,000 円  
（　　　　　        26,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,513,960 円      
②総費用 6,620,379 円      
③純収益　①－② 20,893,581 円      
④建物等に帰属する純収益 18,333,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,560,581 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,446,891 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,172,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区北根四丁目４０５番４
 3700000088983-0000
2 　仙台市青葉区北根四丁目４０５番５
 3700000088984-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-30 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 84,400,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区北根４丁目４０５番４外
｢北根４－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 686  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種


(90,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が混
在する県道沿いの商
業地域		 東25m県道 水道、ガス、下水 黒松

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   250 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに店舗や店舗併
用住宅等が混在する地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 黒松駅

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 県道仙台泉線沿いの商業地域で、新規出店等の動きはあまり見られない。当面は新規大型出店等の計画はなく、
地域に特段の変動要因は見られない。今後も当面の間は、現状をのまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市内の幹線道路沿に店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域一円である。需要者の中心は、県内外
の事業用不動産を取得を目的とする法人等である。泉区から市内中心部に通じる幹線道路で交通量は多いものの地勢の
影響により大きな画地を確保することが困難であり、店舗、事業所等の繁華性にやや欠けている。需要の中心となる価
格帯は見出しにくい状況にあるが、７００㎡程度の土地であれば８，０００万円～９，０００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる
。一方、需要者の中心は法人等であり、事業採算性や収益性に着目して取引するものの収益価格は賃貸することを想定
して求めたもので変動要素が多く含まれている。よって本件では、市場分析の結果を踏まえ、市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-47              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.7]		 [100.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費等高騰に加え、用途別、住宅地及び商
業地等の立地条件における選別化が見られ、
需給動向や取引動向に影響している。


県道仙台泉線背後の住宅地域は地価上昇が続
いているが、新規出店等はなく沿線の路線商
業地域に特段の変動要因は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
３０
-1097		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m県道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２６１１０
５０
-1023		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,200)
c ２６１１０
６０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
準住居
高度地区3種
(60,200)
d ２６１１０
２０
-1025		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.8m国道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,349  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
98,831 		 100
[  77.0]
128,352 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
91,388  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,592 		 100
[  75.9]
125,945 
126,000 
c (　           ) 
70,656  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,069 		 100
[  56.1]
128,465 
128,000 
d (　           ) 
129,499  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
136,492 		 100
[ 100.9]
135,275 
135,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,057,754 
6,130,220 
19,927,534 
17,829,000 
2,098,534 		 （　0.9556）
2,005,359 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     50,133,975 円　　　　（　     73,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付共同住宅 243.40 ＲＣ6 1,267.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
 90 ％   300 ％   300 ％   686 ㎡     29.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階共同住宅、店舗：フロア貸し、住宅：ファミリータイプ、４０㎡程度 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
169.95 
69.3 
117.70 
2,570 
302,489 		 6.0  1,814,934 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
243.40 
96.7 
235.40 
1,779 
418,777 		 1.0  418,777 
1.0  418,777 

 5～ 6		 住宅
183.55 
96.2 
176.55 
1,832 
323,440 		 2.0  646,880 
1.0  323,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,267.25 
92.9 
1,177.00 

2,205,700 		 4,365,025 
1,903,211 
⑨年額支払賃料      2,205,700 円　×　12ヶ月　＝　      26,468,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,468,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     1,608,264 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,532,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,365,025 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          61,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        1,903,211 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         464,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,057,754 円　　　　（　        37,985 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,779 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,132,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,357,020 円  　　　       27,140,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,886,600 円  　　　　    283,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,130,220 円　（　　　　　　         8,936 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 283,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　   1,267.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,829,000 円  
（　　　　　        25,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,057,754 円      
②総費用 6,130,220 円      
③純収益　①－② 19,927,534 円      
④建物等に帰属する純収益 17,829,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,098,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,005,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,923 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,133,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区北根四丁目４０５番４
 3700000088983-0000
2 　仙台市青葉区北根四丁目４０５番５
 3700000088984-0000
3 　
4 　
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備考