別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-25 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 552,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区昭和町６番５
｢昭和町２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ10		 中低層の店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m県道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地の北端部に位置す
る幹線県道（仙台泉線）沿い
の商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域において、高層マンションの分譲事例が多く見られるほか、当該地域南側の東北大学農学部跡地におけ
る大規模再開発の影響もあって需要は堅調であることから、当面の間、地価上昇が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    581,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心商業地の背後に店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域である。主たる需要者は、
県内外の事業法人・マンション開発業者・法人及び個人投資家等であり、需給の中心となる価格帯は、事務所ビル・マ
ンション用地として２～６億円程度である。マンション需要は分譲・賃貸ともに堅調であり、良好な資金調達環境を反
映して開発業者や投資家等による用地取得意欲は旺盛であるため、需要者間の競合により地価上昇が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、賃料の遅行性等の要因により、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、昨今の建築費
高騰の影響もあり収益価格が低位に試算されたものと思料される。本件においては、現実の取引事例を基に試算した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[ 99.0]		 100
[168.5]		 [100.0]
100		 553,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調である一方で、建築費高騰の影響
や今後の金融政策の動向に注視する必要があ
る。

市中心部や地下鉄最寄駅等への接近性に優れ
、マンション需要は分譲・賃貸ともに堅調で
あることから、開発業者及び投資家等の需要
は旺盛である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
２０
-1054		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車場整備地区
(90,300)
b ２６１１０
１０
-1014		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北17.3m市道、
西4m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
c ２６１１０
２０
-1102		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,356)
d ２６１１０
２０
-1099		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
東3.6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
e ２６１１０
３０
-1005		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車場整備地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
554,888  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
619,138 		 100
[ 104.6]
591,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
592,000 
b (　           ) 
637,338  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
731,460 		 100
[ 127.9]
571,900 
572,000 
c (　           ) 
539,369  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
613,177 		 100
[ 105.9]
579,015 
579,000 
d (　           ) 
641,975  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
686,661 		 100
[ 116.6]
588,903 
589,000 
e (　           ) 
559,472  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
586,327 		 100
[ 102.3]
573,145 
573,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    581,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,176,545 
13,036,517 
40,140,028 
34,902,500 
5,237,528 		 （　0.9437）
4,942,655 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    126,734,744 円　　　　（　    375,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 171.78 ＲＣ10 1,712.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   338 ㎡     12.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～１０階を共同住宅（平均賃貸面積約３２㎡×４５戸）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
166.01 
75.0 
124.51 
4,490 
559,050 		 8.0  4,472,400 
0.0  0 

 2～10		 居宅
171.78 
92.4 
158.72 
2,806 
445,368 		 1.0  445,368 
1.0  445,368 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,712.03 
90.7 
1,552.99 

4,567,362 		 8,480,712 
4,008,312 
⑨年額支払賃料      4,567,362 円　×　12ヶ月　＝　      54,808,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,552.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,808,344 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,740,417 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,067,927 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,480,712 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         120,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        4,008,312 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         987,768 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,176,545 円　　　　（　       157,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,806 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,875,000 円  　　　　    575,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,740,417 円  　　　       54,808,344　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      406,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,865,000 円  　　　　    575,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       575,000 円  　　　　    575,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       575,000 円  　　　　    575,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,036,517 円　（　　　　　　        38,570 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9437    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 575,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,712.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,902,500 円  
（　　　　　       103,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,176,545 円      
②総費用 13,036,517 円      
③純収益　①－② 40,140,028 円      
④建物等に帰属する純収益 34,902,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,237,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,942,655 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,734,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     375,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区昭和町６番５
 3700000134238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-25 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 183,000,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区昭和町６番５
｢昭和町２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ10		 中低層の店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m県道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地の北端部に位置す
る県道（仙台泉線）沿いの商
業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部や最寄駅への接近性に優れる県道沿いの商業地域であるが、店舗のほか共同住宅も多くみられる。築年
の経過した建物の建て替えが進むなど、地域は緩やかに更新が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    565,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に市中心部の幹線道路沿いに位置し、店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域一円である。
典型的な需要者は、マンション等の開発を目的とするデベロッパー等である。建築費の高騰等を背景に開発は慎重に進
められているものの、市中心部に近く利便性に優れる立地では、マンション需要は分譲・賃貸ともに堅調である。土地
は規模及び形状等の個別性が強く、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
不動産の収益性に着目した価格であるが、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、典
型的な需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつ
つ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[ 99.0]		 100
[173.0]		 [100.0]
100		 538,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の動向に伴う金利の先行きが懸念さ
れるほか、建築費を含む物価や人件費の上昇
が続いている。


市中心部や最寄駅等への接近性に優れる県道
沿いの商業地域であり、周辺では築年の経過
した建物の建て替えが進められている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
１０
-1014		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北17.3m市道、
西4m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２６１１０
２０
-1054		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車場整備地区
(90,300)
c ２６１１０
２０
-1099		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
東3.6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
d ２６１１０
６０
-1007		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
637,338  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
701,137 		 100
[ 123.6]
567,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
567,000 
b (　           ) 
554,888  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
619,138 		 100
[ 111.5]
555,281 
555,000 
c (　           ) 
641,975  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
686,661 		 100
[ 113.3]
606,056 
606,000 
d (　           ) 
566,012  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
704,999 		 100
[ 132.6]
531,673 
532,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    565,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,045,565 
12,615,056 
38,430,509 
32,640,200 
5,790,309 		 （　0.9493）
5,496,740 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    140,942,051 円　　　　（　    417,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 171.78 ＲＣ10 1,712.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   338 ㎡     12.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １０階建店舗付共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２～１０階共同住宅：少人数世帯タイプ・平均専有面積約３２㎡） ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
166.01 
75.0 
124.51 
4,538 
565,026 		 12.0  6,780,312 
0.0  0 

 2～10		 住宅
171.78 
92.4 
158.72 
2,672 
424,100 		 1.0  424,100 
1.0  424,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,712.03 
90.7 
1,552.99 

4,381,926 		 10,597,212 
3,816,900 
⑨年額支払賃料      4,381,926 円　×　12ヶ月　＝　      52,583,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,552.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,583,112 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,629,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,953,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,597,212 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         151,010 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        3,816,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         940,599 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,045,565 円　　　　（　       151,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,733 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,672 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,785,000 円  　　　　    557,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,629,156 円  　　　       52,583,112　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      405,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,681,400 円  　　　　    557,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       557,000 円  　　　　    557,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       557,000 円  　　　　    557,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,615,056 円　（　　　　　　        37,323 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9493    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 557,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,712.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,640,200 円  
（　　　　　        96,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,045,565 円      
②総費用 12,615,056 円      
③純収益　①－② 38,430,509 円      
④建物等に帰属する純収益 32,640,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,790,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,496,740 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,263 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,942,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     417,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区昭和町６番５
 3700000134238-0000
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