令和8年1月15日　提出 仙台青葉 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-21 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 877,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 790,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区上杉２丁目６３番５外 ｢上杉２－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 820   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） (100,500) 1.5:1 店舗、事務所兼共同 住宅 ＳＲＣ12 事務所ビル、マンシ ョン等が建ち並ぶ商 業地域 西22m県道、背面道 水道、ガス、下水 北四番丁 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心商業地の北側背後に存す る幹線県道（仙台泉線）沿い の商業地域 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 北四番丁駅北方 250m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 上杉地区は１０月に大型ショッピングモールが開業し、２０２４年の総合病院移転開業を併せて利便性は格段に 向上した。北四番丁駅周辺は今後も住商混在地域として発展が見込まれ地価は上昇が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    769,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上杉、木町通、錦町等を中心に、仙台市中心商業地の周辺に位置する店舗・事務所・マンション等が混 在する商業地域一円である。主たる需要者は、県内外の事業法人・マンション開発業者を中心に、地元業者や個人投資 家も含まれる。需要の中心となる価格帯は、事務所ビル・マンション用地として８～１０億円程度である。高い名声を 反映してマンション需要は堅調だが、建築費高騰の影響には注視が必要である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的事業者は県内外の事業法人等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意 思を反映した実証的な価格といえる。一方、典型的需要者は意思決定に当たって収益性の観点からにも着目するが、収 益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価 格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-18              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    864,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [ 99.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 1,030,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    988,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の商業地域は、都心再構築プロジェク トや高度利用地区による再開発が見られる。 マンションは建築費高騰によりコンパクト化 が進んでいる。 東側では総合病院の移転開業に続き大型ショ ッピングモールが開業し、南側ではオフィス ビルの建て替えが進むなど、利便性や成熟度 は向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％