別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台青葉 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-17 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 281,000,000 円  １㎡当たりの価格 762,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町２丁目１番９
｢国分町２－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:4		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層の飲食店ビル
が建ち並ぶ商業地域
 西11m市道 水道、ガス、下水 広瀬通

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層飲食店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地方都市最大級規模の歓楽街
である国分町地区におけるメ
イン通りの商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 広瀬通駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食テナントは他の地域との競合等の影響等で空室が散見されるものの、ソシアルビルの稼働率は管理状態によ
って差異が大きい傾向にある。今後も、誘因力のある新業態の登場等により、歓楽街として推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層飲食店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    805,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国分町を中心に、アーケード及び仙台駅周辺の飲食店を中心とする収益物件が集積する仙台市中心部の
商業地域である。需要者は、県内外のソシアルビル経営に長けた企業を中心とし、不動産業者、国分町を本拠とする企
業等も見られる。東北地方最大の歓楽街であり繁華性に優れるが、テナントの業態は時代とともに変化しつつあり、小
規模店舗は苦戦している傾向にある。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で２億円台と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的事業者は県内外の事業者等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意思
を反映した実証的な価格といえる。一方、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下すものの、収益価格は収入や
空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ
、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    738,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市の商業地域は、都心再構築プロジェク
トや高度利用地区による再開発が見られる。
マンションは建築費高騰によりコンパクト化
が進んでいる。

一番町四丁目商店街との競合で一般飲食店の
家賃水準は伸び悩んでいるもののソシアルビ
ルを得意とする業者からの引き合いは強く需
要は堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
１０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
１０
-60		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8.4m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(90,500)
c ２６１１０
２０
-1101		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
d ２６１１０
３０
-1064		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２６１１０
３０
-66		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
819,523  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
861,303 		 100
[ 107.1]
804,204 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
804,000 
b (　           ) 
620,223  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
751,564 		 100
[  93.1]
807,265 
807,000 
c (　           ) 
686,122  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
773,259 		 100
[  98.0]
789,040 
789,000 
d (　           ) 
531,203  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
707,164 		 100
[  86.3]
819,425 
819,000 
e (　           ) 
412,126  		 100
[  50.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
838,264 		 100
[ 100.0]
838,264 
838,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    805,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,676,354 
17,072,756 
48,603,598 
38,563,700 
10,039,898 		 （　0.9353）
9,390,317 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    240,777,359 円　　　　（　    653,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層飲食店舗 261.40 ＲＣ8 1,843.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   369 ㎡      9.5 m x   39.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも飲食店・バー・料理屋等の小規模な部分貸しを想定 ⑦有効率　  63.7 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
179.88 
77.6 
139.59 
6,800 
949,212 		 12.0  11,390,544 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
261.40 
65.4 
170.96 
5,200 
888,992 		 6.0  5,333,952 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
261.40 
65.4 
170.96 
4,700 
803,512 		 6.0  4,821,072 
0.0  0 

 6～ 8		 店舗
197.20 
59.3 
116.94 
4,700 
549,618 		 6.0  3,297,708 
0.0  0 
塔屋
  ～  
26.40 
 
 
 
 		    
   

計
1,843.48 
63.7 
1,174.25 

5,897,594 		 41,080,836 
0 
⑨年額支払賃料      5,897,594 円　×　12ヶ月　＝　      70,771,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,174.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        70,771,128 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,661,690 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,109,438 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,080,836 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         566,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,676,354 円　　　　（　       177,985 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,735 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,095,000 円  　　　　    619,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,538,556 円  　　　       70,771,128　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,268,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,313,800 円  　　　　    619,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,238,000 円  　　　　    619,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       619,000 円  　　　　    619,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,072,756 円　（　　　　　　        46,268 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 619,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,843.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,563,700 円  
（　　　　　       104,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,676,354 円      
②総費用 17,072,756 円      
③純収益　①－② 48,603,598 円      
④建物等に帰属する純収益 38,563,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,039,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,390,317 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,448 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    240,777,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     653,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町二丁目１番９
 3700000125087-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-17 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 283,000,000 円  １㎡当たりの価格 768,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町２丁目１番９
｢国分町２－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:4		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層の飲食店ビル
が建ち並ぶ商業地域
 西11m市道 水道、ガス、下水 広瀬通

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層飲食店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市の代表的な歓楽街であ
る国分町地区におけるメイン
通りの商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 広瀬通駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍以降、商業施設整備が進む仙台駅前周辺へ客足が流れる傾向が続き、国分町地区の集客は厳しい。賃貸
募集物件も多く、築年数を経ていても高利回りで稼働中の店舗ビルも散見される。現状維持で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層飲食店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    793,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    704,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国分町の歓楽街を中心とした商業地域一円。典型的需要者は、ソシアルビルの管理・運営にノウハウを
持つ企業、個人投資家等。長期間コロナ禍の影響を受け、撤退する飲食店等も多く見られたが、近年は、全国展開を図
る企業等の積極的な物件取得等も見られ、市場は徐々に回復傾向。一方、相続等に伴う所有権移転も見られるが、高利
回り物件のため売却されるケースは少なく供給物件は少ない。土地の中心価格帯は、坪当たり２４０～２８０万円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    738,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客の増加も伴いホテル用地需要が旺盛。
建築費高騰で背後地への投資が波及。新築事
務所の賃貸需要は鈍いが、既存事務所賃料は
やや上昇傾向。

需要は回復傾向も、仙台駅東口周辺等との代
替・競争関係が激化。拠点性優位な駅周辺エ
リアとの競合により、選別傾向が強まってい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
２０
-1098		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m市
道、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
７０
-1111		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
c ２６１１０
１０
-60		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8.4m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(90,500)
d ２６１１０
５０
-1045		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
商業

(100,240)
e ２６１１０
３０
-38		 仙台市青葉区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
451,501  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
652,419 		 100
[  85.4]
763,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
764,000 
b (　           ) 
419,374  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
702,152 		 100
[  82.5]
851,093 
851,000 
c (　           ) 
620,223  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
751,564 		 100
[  97.0]
774,808 
775,000 
d (　           ) 
543,281  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
579,500 		 100
[  66.8]
867,515 
868,000 
e (　    302,500) 
756,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
774,400 		 100
[ 100.5]
770,547 
771,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    793,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,721,188 
17,617,468 
51,103,720 
40,401,200 
10,702,520 		 （　0.9465）
10,129,935 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    259,741,923 円　　　　（　    704,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層飲食店舗 261.40 ＲＣ8 1,843.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   369 ㎡      9.5 m x   39.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 飲食店・バー・料理屋等の小規模なスケルトン部分貸しを想定 ⑦有効率　  63.7 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
179.88 
77.6 
139.59 
7,340 
1,024,591 		 12.0  12,295,092 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
261.40 
65.4 
170.96 
5,382 
920,107 		 6.0  5,520,642 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
261.40 
65.4 
170.96 
4,893 
836,507 		 6.0  5,019,042 
0.0  0 

 6～ 8		 店舗
197.20 
59.3 
116.94 
4,893 
572,187 		 6.0  3,433,122 
0.0  0 
塔屋
  ～  
26.40 
 
 
 
 		    
   

計
1,843.48 
63.7 
1,174.25 

6,170,780 		 43,172,226 
0 
⑨年額支払賃料      6,170,780 円　×　12ヶ月　＝　      74,049,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,174.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,049,360 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,923,949 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,125,411 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,172,226 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         595,777 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,721,188 円　　　　（　       186,236 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,893 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,290,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,702,468 円  　　　       74,049,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,268,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,711,600 円  　　　　    658,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       987,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,617,468 円　（　　　　　　        47,744 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 658,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,843.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,401,200 円  
（　　　　　       109,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,721,188 円      
②総費用 17,617,468 円      
③純収益　①－② 51,103,720 円      
④建物等に帰属する純収益 40,401,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,702,520 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,129,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,452 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    259,741,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     704,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町二丁目１番９
 3700000125087-0000
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備考