別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-15 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.
鑑定評価額 416,000,000 円  １㎡当たりの価格 715,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区大町２丁目７番１５
｢大町２－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 582  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 マンション、店舗、
病院等が建ち並ぶ商
業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 大町西公園

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄東西線「大町西公園」
駅から徒歩圏内に位置する商
業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 大町西公園駅北東方

310m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 画地規模も様々で、マンション、店舗事務所等が混在している地域。市中心部に近く、地下鉄駅へ徒歩圏内と利
便性は高く、需要は堅調に推移し地価は上昇傾向。地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持と予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区中心部及び周辺地域で幹線道路沿いのオフィス街やマンション立地も可能な幹線道路背後の商業
地域一帯と判定される。主な需要者は資本力のある県内外の法人、不動産投資法人をはじめとして地元企業や個人投資
家等が中心である。市営地下鉄東西線「大町西公園」駅から徒歩圏内に位置する等利便性が良好であり、需要は堅調に
推移してきている。需要の中心となる価格帯は、６００㎡程度の更地で４．５億円前後と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における主たる需要者は資本力のある県内外の法人、不動産投資法人等と考えられ、同一需給圏における土
地取引動向や地価水準に加え、賃料、利回り等の賃貸市場動向に着眼し収益性についても留意して取引の意思決定を行
うものと考えられる。試算した比準価格は現実の市場を適切に反映している説得力のある価格と認められる。本件にお
いては比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    680,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 718,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    656,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅の取引は総体的に落ち着きつつあり、商
業地取引は幹線背後の需要が顕著に見られる
等、需要の強弱により選別化等の進行が懸念
される。

店舗事務所、マンション等が混在し、中心部
の繁華街に近いことから収益物件に対する需
要は増加傾向にあり、需要を反映した地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
１０
-60		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8.4m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(90,500)
b ２６１１０
３０
-1065		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,354)
c ２６１１０
２０
-1054		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車場整備地区
(90,300)
d ２６１１０
５０
-1045		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
商業

(90,240)
e ２６１１０
５０
-1028		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
620,223  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
751,564 		 100
[  98.8]
760,692 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
761,000 
b (　           ) 
637,137  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
682,187 		 100
[  90.3]
755,467 
755,000 
c (　           ) 
554,888  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
619,138 		 100
[  83.7]
739,711 
740,000 
d (　           ) 
543,281  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
579,500 		 100
[  78.7]
736,341 
736,000 
e (　           ) 
497,963  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
522,136 		 100
[  71.4]
731,283 
731,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    745,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,327,637 
14,577,467 
48,750,170 
38,178,000 
10,572,170 		 （　0.9330）
9,863,835 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    252,918,846 円　　　　（　    435,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 301.39 ＲＣ10 2,307.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   582 ㎡     19.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階～１０階は平均賃貸面積３６㎡の単身者向け共同住宅 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物に即応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
301.39 
74.3 
223.88 
4,205 
941,415 		 10.0  9,414,150 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,588 
467,082 		 2.0  934,164 
1.0  467,082 

 5～ 7		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,622 
473,219 		 2.0  946,438 
1.0  473,219 

 8～ 9		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,612 
471,414 		 2.0  942,828 
1.0  471,414 

10～10		 住宅
217.95 
80.3 
175.04 
2,663 
466,132 		 2.0  932,264 
1.0  466,132 

計
2,307.98 
79.8 
1,842.76 

5,171,278 		 17,873,876 
4,229,863 
⑨年額支払賃料      5,171,278 円　×　12ヶ月　＝　      62,055,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,842.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,055,336 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,264,767 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,030,569 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,873,876 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         254,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        4,229,863 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　       1,042,365 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,327,637 円　　　　（　       108,810 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,588 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,030,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,264,767 円  　　　       65,295,336　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      889,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,181,200 円  　　　　    606,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,577,467 円　（　　　　　　        25,047 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9330    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 606,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,307.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,178,000 円  
（　　　　　        65,598 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,327,637 円      
②総費用 14,577,467 円      
③純収益　①－② 48,750,170 円      
④建物等に帰属する純収益 38,178,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,572,170 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,863,835 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    252,918,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     435,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区大町二丁目７番１５
 3700000065968-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-15 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 418,000,000 円  １㎡当たりの価格 719,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区大町２丁目７番１５
｢大町２－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 582  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 マンション、店舗、
病院等が建ち並ぶ商
業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 大町西公園

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 広瀬通南側背後、地下鉄「大
町西公園」駅から徒歩圏内に
存する商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 大町西公園駅北東方

310m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市中心部を走る幹線街路背後の商業地域におけるマンション用地に対するマンションデベロッパー等による
需要は堅調であり、取得競争が依然として激しいことから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域背後及び「広瀬通」や「青葉通」等の幹線街路背後に位置する商業地域で
ある。需要者の中心は、地元企業若しくは資金力のある個人投資家やマンションデベロッパー等である。青葉区中心部
の利便性の良好な地域で分譲マンションの建設が相次いでいるが、建築費の高騰等の影響もあり単身者用の比較的小規
模なマンションが主流となっている。需要の中心は、５８０㎡程度の更地で４億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は「大町西
公園」駅から徒歩圏内に位置する商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市
場参加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件にお
いては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    680,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 [100.0]
100		 716,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    656,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部では再開発計画が複数進捗しており
、ホテルやオフィス用地需要が堅調。幹線背
後ではマンション用地需要も堅調で、地価は
上昇基調にある。

交通利便性の良好な地下鉄沿線への住み替え
需要が高まっており、当地区における賃貸マ
ンション市況は堅調であるため、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
３０
-81		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ２６１１０
４０
-17		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２６１１０
２０
-1054		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車場整備地区
(90,300)
d ２６１１０
２０
-1102		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,356)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
882,592  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
975,897 		 100
[ 130.5]
747,814 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
748,000 
b (　           ) 
710,816  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
832,445 		 100
[ 110.2]
755,395 
755,000 
c (　           ) 
554,888  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
619,138 		 100
[  82.7]
748,655 
749,000 
d (　           ) 
539,369  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
613,177 		 100
[  81.6]
751,442 
751,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,446,337 
14,841,428 
49,604,909 
38,501,400 
11,103,509 		 （　0.9353）
10,385,112 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    266,284,923 円　　　　（　    458,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 301.39 ＲＣ10 2,307.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   582 ㎡     19.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２階～１０階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ：平均賃貸面積３６㎡） ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物に即応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
301.39 
74.3 
223.88 
4,250 
951,490 		 10.0  9,514,900 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,605 
470,150 		 2.0  940,300 
1.0  470,150 

 5～ 7		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,660 
480,077 		 2.0  960,154 
1.0  480,077 

 8～ 9		 住宅
223.58 
80.7 
180.48 
2,715 
490,003 		 2.0  980,006 
1.0  490,003 

10～10		 住宅
217.95 
80.3 
175.04 
2,771 
485,036 		 2.0  970,072 
1.0  485,036 

計
2,307.98 
79.8 
1,842.76 

5,267,213 		 18,146,346 
4,315,723 
⑨年額支払賃料      5,267,213 円　×　12ヶ月　＝　      63,206,556 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,842.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,206,556 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,322,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,124,228 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,146,346 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         258,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        4,315,723 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　       1,063,524 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,446,337 円　　　　（　       110,733 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,605 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,090,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,322,328 円  　　　       66,446,556　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      889,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,303,600 円  　　　　    618,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       618,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       618,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,841,428 円　（　　　　　　        25,501 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 618,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   2,307.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,501,400 円  
（　　　　　        66,154 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,446,337 円      
②総費用 14,841,428 円      
③純収益　①－② 49,604,909 円      
④建物等に帰属する純収益 38,501,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,103,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,385,112 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    266,284,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     458,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区大町二丁目７番１５
 3700000065968-0000
2 　
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備考