別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-7 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
｢本町１－１４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北27m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線市道（定禅寺通）沿いに
、マンション及び店舗付事務
所ビル等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 勾当台公園駅東方

580m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ仙台駅や地下鉄最寄駅、官庁街への接近性が良好な商業地域として、現状を維持していくものと思料される
。投資家や開発業者等の需要は堅調であり、地価は上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    956,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    864,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の幹線道路沿い及びその背後に店舗・事務所ビル・マンション等が混在する商業地域であ
り、主たる需要者は、県内外の事業法人・マンション開発業者・法人及び個人投資家等である。マンション需要は分譲
・賃貸ともに堅調であり、建築費高騰の影響が認められるものの、良好な資金調達環境を反映して開発業者及び投資家
等による用地取得意欲は旺盛であるため、需要者間の競合により地価上昇が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと思料され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であると判断される。信頼性の高い現実の取引事例を基に試算した比準価格と需要者の投資採算性を適正
に反映している収益価格はともに説得力を有することから、本件においては、両価格を関連付け、代表標準地との検討
を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 913,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    836,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調である一方で、建築費高騰の影響
や今後の金融政策の動向に注視する必要があ
る。

近隣地域内において高層マンションが建築中
である等、マンション用地の需要が強い一方
で、供給は限定的であり、地価の上昇傾向が
継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
８０
-56		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２６１１０
１０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２６１１０
６０
-1007		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２６１１０
６０
-1006		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２６１１０
６０
-1018		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m市道、
南西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
839,552  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
912,370 		 100
[  92.8]
983,157 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
983,000 
b (　           ) 
819,523  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
861,303 		 100
[  92.0]
936,199 
936,000 
c (　           ) 
566,012  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
704,999 		 100
[  74.7]
943,774 
944,000 
d (　           ) 
746,575  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[  98.0]
863,645 		 100
[  90.0]
959,606 
960,000 
e (　           ) 
706,215  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.8]
836,466 		 100
[  87.1]
960,351 
960,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    956,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,188,861 
9,246,960 
26,941,901 
20,932,800 
6,009,101 		 （　0.9479）
5,696,027 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    146,051,974 円　　　　（　    864,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 135.68 Ｓ7 843.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   169 ㎡     10.5 m x   16.3 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～７階を事務所（フロア貸し）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.76 
76.4 
95.28 
5,204 
495,837 		 10.0  4,958,370 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
126.31 
90.4 
114.14 
4,163 
475,165 		 6.0  2,850,990 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
86.69 
86.0 
74.52 
4,163 
310,227 		 6.0  1,861,362 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
843.00 
87.8 
740.50 

3,181,889 		 21,074,682 
0 
⑨年額支払賃料      3,181,889 円　×　12ヶ月　＝　      38,182,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     740.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,182,668 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,290,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,891,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,074,682 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         297,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,188,861 円　　　　（　       214,135 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,194 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,163 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,680,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,290,960 円  　　　       38,182,668　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,176,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,427,200 円  　　　　    336,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,246,960 円　（　　　　　　        54,716 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 336,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　     843.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,932,800 円  
（　　　　　       123,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,188,861 円      
②総費用 9,246,960 円      
③純収益　①－② 26,941,901 円      
④建物等に帰属する純収益 20,932,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,009,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,696,027 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,051,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     864,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区本町一丁目１４番１９
 3700000194752-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台青葉 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-7 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区本町１丁目１４番１９
｢本町１－１４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北27m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部オフィス街の背後の中
低層店舗・事務所・マンショ
ン等が混在する商業地域。		 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 勾当台公園駅東方

580m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では旧建物の解体工事及びマンション建築が進行しており、地域は住商混在地域として更に成熟していくも
のと予測する。地価は上昇傾向が続くものと予測されるが、建築費高騰の影響には注視が必要である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    784,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅周辺の商業地域のうち、最も繁華性が高い地域の背後に存する商業地域一円である。需要者の中
心は、県内外の投資法人、デベロッパー、資金力のある地元不動産業者等である。中心部は優良画地への需要は根強い
が、建築費高騰、人手不足等による影響は注視が必要である。需要の中心価格帯は、２００㎡程度の更地で１億５千万
円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的事業者は投資法人等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意思を反映
した実証的な価格といえる。一方、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下すものの、収益価格は収入や空室率
の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 922,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    836,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市の商業地域は、都心再構築プロジェク
トや高度利用地区による再開発が見られる。
マンションは建築費高騰によりコンパクト化
が進んでいる。

周辺では分譲マンション新築に向けた工事が
始まっており、地域は住商混在地域として新
陳代謝が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
３０
-81		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ２６１１０
３０
-11		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.9m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,474)
c ２６１１０
１０
-3		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m市道、
南7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２６１１０
５０
-1044		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m国道、
西5.5m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
882,592  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
975,897 		 100
[ 106.5]
916,335 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
916,000 
b (　           ) 
899,655  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
1,009,508 		 100
[ 104.4]
966,962 
967,000 
c (　           ) 
731,261  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
937,310 		 100
[ 100.8]
929,871 
930,000 
d (　           ) 
924,745  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
951,943 		 100
[ 102.0]
933,277 
933,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,354,454 
8,079,261 
24,275,193 
18,752,300 
5,522,893 		 （　0.9353）
5,165,562 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    132,450,308 円　　　　（　    784,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗・事務所 155.82 Ｓ7 843.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   169 ㎡     11.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所とし、フロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.76 
76.4 
95.28 
4,500 
428,760 		 10.0  4,287,600 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
126.31 
90.4 
114.14 
3,792 
432,819 		 6.0  2,596,914 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
86.69 
86.0 
74.52 
3,792 
282,580 		 6.0  1,695,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
843.00 
87.8 
740.50 

2,875,435 		 18,967,650 
0 
⑨年額支払賃料      2,875,435 円　×　12ヶ月　＝　      34,505,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     740.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,505,220 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,415,365 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,089,855 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,967,650 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         264,599 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,354,454 円　　　　（　       191,446 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,792 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,204,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,725,261 円  　　　       34,505,220　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,176,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,070,200 円  　　　　    301,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       602,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,079,261 円　（　　　　　　        47,806 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 301,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     843.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,752,300 円  
（　　　　　       110,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,354,454 円      
②総費用 8,079,261 円      
③純収益　①－② 24,275,193 円      
④建物等に帰属する純収益 18,752,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,522,893 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,165,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,565 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    132,450,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     784,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区本町一丁目１４番１９
 3700000194752-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考