鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-6

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

364,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区本町１丁目１０番２｢本町１－１０－３｣				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1.5:1	事務所ＳＲＣ7F1B	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西36m市道	水道、ガス、下水	広瀬通 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 160 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

宮城県庁・仙台合同庁舎・税
務署等の官公署に近接する愛
宕上杉通沿いの商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

広瀬通駅北東方

480m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅西口地区や地下鉄駅への接近性が良好で、官公署にも近接する愛宕上杉通沿いの準高度商業地域で、オフ
ィス用地及びマンション用地いずれの需要も堅調であり、今後も地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 955,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域背後、幹線街路沿いの準高度商業地域。需要者の中心は、不動産投資法人
、地元不動産業者若しくは資金力のある個人投資家等である。中心部の高度商業地域における収益物件の供給減少を背
景に投資エリアの拡大傾向がみられ、投資需要が堅調であるほか、マンションやホテル用地としての需要も堅調である
ことから地価は上昇基調で推移している。需要の中心は、３５０㎡程度の更地で４億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は宮城県庁
などの官公署に近接する愛宕上杉通沿いにおける商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理
論的である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定すること
から、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市中心部では再開発計画が複数進捗しており
、ホテルやオフィス用地需要が堅調。幹線背
後ではマンション用地需要も堅調で、地価は
上昇基調にある。

仙台駅西口地区や県庁等の官公署への接近性
が良好なためホテルやオフィス用地の需要が
堅調である他、マンション用地需要も認めら
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１１０３０ -1074	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	東36m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２６１１０５０ -1044	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、西5.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)
c	２６１１０１０ -3	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、南7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２６１１０６０ -1094	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ整形	北27m市道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 981,684	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	1,191,132	100 [ 100.0]	1,191,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 924,745	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	963,729	100 [ 82.5]	1,168,156		1,170,000
c	(　 ) 731,261	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.8]	939,080	100 [ 79.9]	1,175,319		1,180,000
d	(　 ) 1,230,957	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,425,448	100 [ 117.6]	1,212,116		1,210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

仙台青葉 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,634,447	15,325,583	46,308,864	33,891,200	12,417,664	（　0.9563） 11,875,012	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	304,487,487 円　　　　（　 955,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	233.60	Ｓ7	1,569.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	319 ㎡	22.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所又は店舗、２階～７階：事務所（フロア貸又は部分貸）、機械式駐車場８台分設置

⑦有効率　 63.5 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所・店舗	147.70	40.0	59.08	6,200	366,296	12.0	4,395,552
							0.0	0
2～ 2	事務所	233.60	66.9	156.28	5,150	804,842	10.0	8,048,420
							0.0	0
3～ 7	事務所	233.60	66.9	156.28	5,000	781,400	10.0	7,814,000
							0.0	0
塔屋～		20.00

～

計		1,569.30	63.5	996.76		5,078,138		51,513,972
								0

⑨年額支払賃料	5,078,138 円　×　12ヶ月　＝　 60,937,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 996.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	33,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,937,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,205,283 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,900,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	51,513,972 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 734,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,634,447 円　　　　（　 193,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,063 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,720,000 円	544,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,205,283 円	64,105,656　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,763,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,548,800 円	544,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	544,000 円	544,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	544,000 円	544,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,325,583 円　（　　　　　　 48,043 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	544,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,569.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,891,200 円（　　　　　 106,242 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,634,447 円
②総費用	15,325,583 円
③純収益　①－②	46,308,864 円
④建物等に帰属する純収益	33,891,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,417,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,875,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,487,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 955,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区本町一丁目１０番２	3700000191116-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
仙台青葉 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-6

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　右田　貴紳

TEL.

鑑定評価額

360,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区本町１丁目１０番２｢本町１－１０－３｣				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1.5:1	事務所ＳＲＣ7F1B	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西36m市道	水道、ガス、下水	広瀬通 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 160 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ仙台駅前に至る幹線市道
（愛宕上杉通）沿いに形成さ
れた準高度商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

広瀬通駅北東方

480m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ仙台駅や官庁街に近い商業地域として現状を維持して推移するものと思料される。投資家や開発業者等の需
要は堅調である一方で、優良な収益物件等の供給不足が続き、地価上昇が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 917,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部の幹線道路沿い及びその背後に店舗・事務所ビル・ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。
主たる需要者は、県内外の事業法人のほか、不動産投資法人及び地元投資家・不動産会社等であり、不動産市場への資
金流入が続いて需要は堅調である。優良な投資用不動産の供給不足が慢性化して、需要者間の競合によって物件価格の
上昇及び取引利回りの低下が継続しており、オフィス市況も堅調に推移して賃料の上昇傾向が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、賃料の遅行性等の要因により、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、昨今の建築費
高騰の影響もあり収益価格が低位に試算されたものと思料される。本件においては、現実の取引事例を基に試算した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調である一方で、建築費高騰の影響
や今後の金融政策の動向に注視する必要があ
る。

ＪＲ仙台駅から徒歩圏内の商業地については
、ホテル及びマンション用地等の需要が旺盛
であり、特に高度商業地の背後において高値
取引が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１１０１０ -43	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２６１１０３０ -1074	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	東36m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２６１１０２０ -1070	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２６１１０１０ -1010	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	２６１１０６０ -1088	仙台市青葉区		信託受益権	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、東15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,053,899	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 82.0]	100 [ 85.0]	1,581,605	100 [ 134.6]	1,175,041	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 981,684	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	1,179,253	100 [ 102.0]	1,156,130		1,160,000
c	(　 ) 1,396,184	100 [ 100.0]	[ 111.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,477,296	100 [ 120.4]	1,226,990		1,230,000
d	(　 ) 781,166	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,142,647	100 [ 97.9]	1,167,157		1,170,000
e	(　 ) 1,393,061	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	1,611,621	100 [ 134.6]	1,197,341		1,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +1.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

仙台青葉 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,391,762	16,363,417	49,028,345	36,943,900	12,084,445	（　0.9437） 11,404,091	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	292,412,590 円　　　　（　 917,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	233.60	Ｓ7	1,569.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	319 ㎡	22.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～７階を事務所（各階部分貸し）、機械式駐車場８台を併設する賃貸用建物を想定

⑦有効率　 63.5 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.70	40.0	59.08	6,666	393,827	12.0	4,725,924
							0.0	0
2～ 2	事務所	233.60	66.9	156.28	5,440	850,163	10.0	8,501,630
							0.0	0
3～ 7	事務所	233.60	66.9	156.28	5,333	833,441	10.0	8,334,410
							0.0	0
塔屋～		20.00

～

計		1,569.30	63.5	996.76		5,411,195		54,899,604
								0

⑨年額支払賃料	5,411,195 円　×　12ヶ月　＝　 64,934,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 996.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	32,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,072,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,934,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,072,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,400,317 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,606,023 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,899,604 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 782,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　　 3,420 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,391,762 円　　　　（　 204,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,400 円/㎡　月額支払賃料（　 5,333 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,965,000 円	593,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,400,317 円	68,006,340　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,763,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,048,600 円	593,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,363,417 円　（　　　　　　 51,296 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9437

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	593,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 1,569.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,943,900 円（　　　　　 115,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,391,762 円
②総費用	16,363,417 円
③純収益　①－②	49,028,345 円
④建物等に帰属する純収益	36,943,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,084,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,404,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,412,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 917,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区本町一丁目１０番２	3700000191116-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考