別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -59　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -59 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区川内山屋敷７７番１
 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
土砂災害警戒区域

(60,188)

1:1.2		 共同住宅

ＬＳ2		 アパートが多く建ち
並ぶ既成住宅地域
 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 川内

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北大学川内キャンパスに近
接して、学生向けアパートが
多く見られる既成住宅地域		 街

路		 基準方位北４．７ｍ
市道		 交通

施設		 川内駅南西方

310m		 法令

規制		 ２住居
(60,188)
高度地区3種
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 地勢や街路条件がやや劣るが、東北大学川内キャンパスや地下鉄東西線「川内」駅に近接して、利便性良好な既
成住宅地域として住宅地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の西側及び北西側背後に存する既成住宅地域であり、需要者は市内中心部に通勤する一次
取得者及び買替え層が中心で、圏外からの転入者も見られる。住宅地としての品等はやや劣るが、市中心部に近く、地
下鉄東西線「川内」駅に近接することから、個人等の需要は堅調であるほか、学生等の賃貸需要も底堅い。需給の中心
となる価格帯は、２２０㎡程度の更地で、３，０００～３，５００万円前後であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅のほかに学生向けのアパート等が多く見られる既成住宅地域である。アパートについては旧来か
らの地主による運営が中心であり、収益の収受を目的として新たに土地を取得する需要は乏しいことから、自用の居宅
として使用する個人等が需要者の中心である。本件においては、代替性を有する現実の取引事例を基に試算した比準価
格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -47               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[129.3]		 [100.0]
100		 147,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境を背景として、仙台市及
び周辺市町村における住宅需要は堅調である
一方、建築費高騰の影響等により新規供給は
減少傾向にある。

地下鉄東西線の沿線開発の進捗により、乗降
客数が増加傾向にあるほか、「国際センター
」駅前における複合施設整備事業への期待感
が高まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -59　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
６０
-62		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,180)
b ２６１１０
３０
-54		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.5m市道
、中間画地
２住居
高度地区3種
特別用途地区
(60,160)
c ２６１１０
２０
-13		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,160)
d ２６１１０
４０
-1061		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、南西2.2m、
角地
２住居
高度地区3種
(60,200)
e ２６１１０
３０
-1033		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
187,001 		 100
[ 125.7]
148,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
179,288  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
179,112 		 100
[ 122.9]
145,738 
146,000 
c (　           ) 
177,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
178,343 		 100
[ 122.2]
145,944 
146,000 
d (　           ) 
178,571  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
194,770 		 100
[ 133.8]
145,568 
146,000 
e (　           ) 
185,071  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,325 		 100
[ 132.5]
146,660 
147,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    147,000 円／㎡]  



仙台青葉 -59　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,221,563 
857,996 
3,363,567 
2,532,300 
831,267 		 （　0.9742）
809,820 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     20,245,500 円　　　　（　     91,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -59　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.10 ＬＳ2 178.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
土砂災害警戒区域		 60 ％   200 ％   188 ％   221 ㎡     13.9 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身世帯向け（１Ｋ：平均賃貸面積約３０㎡×６戸）のアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.10 
100.0 
89.10 
1,859 
165,637 		 1.0  165,637 
1.0  165,637 

 2～ 2		 居宅
89.10 
100.0 
89.10 
1,897 
169,023 		 1.0  169,023 
1.0  169,023 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.20 
100.0 
178.20 

334,660 		 334,660 
334,660 
⑨年額支払賃料        334,660 円　×　12ヶ月　＝　       4,015,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,015,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       217,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,134,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           334,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           4,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          334,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          82,470 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,221,563 円　　　　（　        19,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,897 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -59　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,800 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 217,596 円  　　　        4,351,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      311,900 円  　　　　     36,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         857,996 円　（　　　　　　         3,882 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     178.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0737 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,532,300 円  
（　　　　　        11,458 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,221,563 円      
②総費用 857,996 円      
③純収益　①－② 3,363,567 円      
④建物等に帰属する純収益 2,532,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 831,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 809,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,664 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,245,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -59　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区川内山屋敷７７番１
 3700000080099-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
仙台青葉 -59　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -59 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区川内山屋敷７７番１
 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
土砂災害警戒区域

(60,188)

1:1.2		 共同住宅

ＬＳ2		 アパートが多く建ち
並ぶ既成住宅地域
 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 川内

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北大学川内キャンパスに近
く学生向けのアパートも多く
みられる地域		 街

路		 基準方位北、４．７
ｍ市道		 交通

施設		 川内駅南西方

310m		 法令

規制		 ２住居
(60,188)
高度地区3種
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 東北大学川内キャンパス至近の既成住宅地域であり、街路条件や地勢はやや劣るものの川内駅への利便性が高く
、戸建住宅のほか学生向け賃貸住宅の需要も根強い。今後も需要は堅調であり地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川内、角五郎、八幡を中心とする中心西部外縁の住宅地域一円。需要者の中心は仙台市内に通勤する高
所得の家族層である。学生向けアパートは多いが、新規に投資目的で土地を取得して共同住宅を建築する例は少ない。
交通利便性に恵まれた地域であり、地価は堅調に推移している。需給の中心となる価格帯は、２２０㎡程度の更地で３
，０００万円台、新築戸建は建物の品等にもよるが５，０００万円～６，０００万円台と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域ではアパート等が存在するものの土地を投資目的で新規に取得しての収益物件建築は一般的ではなく土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。一方、主たる需要者は居住目的の個人であること
から実際の取引価格から試算された比準価格は需要者属性に合致しており説得力が高い。以上より、本件では比準価格
を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から規準した価格にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -47               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[131.0]		 [100.0]
100		 145,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市内の住宅地は、建築費高騰や土地価格
上昇による値頃感が低減したこと等の影響で
、郊外を中心に地価上昇の勢いは減退してい
る。

東北大学至近の地域であり、需要は安定して
根強い。地下鉄東西線の最寄駅へ徒歩圏であ
り、周辺ではアパート新築も見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -59　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
４０
-27		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.4m市道
、北西2.7m、
角地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ２６１１０
３０
-54		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.5m市道
、中間画地
２住居
高度地区3種
特別用途地区
(60,160)
c ２６１１０
７０
-1008		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.4m未舗装
私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,176)
d ２６１１０
３０
-47		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
特別用途地区
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,312  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
168,138 		 100
[ 115.0]
146,207 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
179,288  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
179,112 		 100
[ 119.8]
149,509 
150,000 
c (　           ) 
157,307  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
174,439 		 100
[ 121.1]
144,045 
144,000 
d (　           ) 
110,270  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
122,230 		 100
[  84.4]
144,822 
145,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



仙台青葉 -59　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,073,095 
818,229 
3,254,866 
2,515,050 
739,816 		 （　0.9722）
719,249 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     17,981,225 円　　　　（　     81,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -59　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.10 ＬＳ2 178.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
土砂災害警戒区域		 60 ％   200 ％   188 ％   221 ㎡     13.9 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均賃貸面積３０㎡の単身者向け共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.10 
100.0 
89.10 
1,797 
160,113 		 1.0  160,113 
1.0  160,113 

 2～ 2		 住宅
89.10 
100.0 
89.10 
1,853 
165,102 		 2.0  330,204 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.20 
100.0 
178.20 

325,215 		 490,317 
160,113 
⑨年額支払賃料        325,215 円　×　12ヶ月　＝　       3,902,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,902,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       211,929 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,026,651 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,317 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           6,987 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          160,113 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          39,457 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,073,095 円　　　　（　        18,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,858 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,853 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -59　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,000 円  　　　　     34,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 211,929 円  　　　        4,238,580　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,200 円  　　　　     34,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,000 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         818,229 円　（　　　　　　         3,702 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     178.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,515,050 円  
（　　　　　        11,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,073,095 円      
②総費用 818,229 円      
③純収益　①－② 3,254,866 円      
④建物等に帰属する純収益 2,515,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 739,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 719,249 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,255 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,981,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -59　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区川内山屋敷７７番１
 3700000080099-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考