令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -57 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区落合３丁目７番２００ ｢落合３－１１－２９｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 陸前落合 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広瀬川沿いの河岸段丘におい て昭和４０年代中頃に開発さ れた住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 陸前落合駅北西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 陸前落合駅から徒歩圏内にあり、西部のより郊外部において開発が進展していることから、今後熟成度を高めつ つ地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙山線の陸前落合駅及び愛子駅を中心とした青葉区西部郊外の住宅地域から構成され、需要者は市 内中心部に通勤する個人が中心となる。新興住宅地との比較による利便性の高さと値頃感が選好され、需要は堅調に推 移している。需給の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で１，３００～１，５００万円前後であると判断される 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 総じて自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり、収益価格は求められなかった。取引にあたっては類似の不動産の 取引価格を相場として重視し、購入の可否及び価格水準を決定することが多いと判断される。よって、本件では比準価 格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -36               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [132.7] [104.0] 100 73,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化 が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀 の金利政策の不動産市場への影響を注視する 必要がある。 住宅地としての品等がやや劣るが、周辺の新 興住宅地との比較による値頃感により、子育 て世代を中心とした需要は堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％