令和8年1月15日　提出 仙台青葉 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -55 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区折立４丁目４番３５ ｢折立４－６－５｣ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 陸前落合 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に造成された住 宅団地で、震災により周辺地 域で地盤の崩壊等が発生。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 陸前落合駅南東方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 震災時の周辺地域の被災状況から、将来の災害被害が懸念され他の住宅地域と比較して宅地需要は低調に推移し てきた。今後も値頃感から地価は上昇するものの上昇幅は限定的という現在の傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、折立、西花苑２丁目、栗生１丁目を中心とする仙台市西部の中でも価格水準が低い住宅地域である。需 要者は仙台市内に通勤通学する一次取得者層が中心である。当該地域は、災害時における住家被害等を懸念する需要者 から敬遠される傾向にあるものの、愛子バイパス北側に位置する住宅地域の地価上昇により値頃感が増している。取引 の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で１，０００万円前後、新築戸建で２，０００万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は居住目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規範 性が認められる。一方、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、築浅の収益物件は見られず、最有効使用 及び市場参加者の観点から土地残余法は規範性が乏しいため適用を断念した。以上より、本件では実証性の高い比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [108.1] [103.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市内の住宅地は、建築費高騰や土地価格 上昇による値頃感が低減したこと等の影響で 、郊外を中心に地価上昇の勢いは減退してい る。 地域に特段の変動は無いが、周辺では築浅物 件も見られる。震災被害の印象で敬遠されが ちな地域だが、周辺の地価上昇により値頃感 が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％