令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -54 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 640,000,000 円  １㎡当たりの価格 348,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区柏木１丁目４３番 ｢柏木１－４－１｣ ②地積 　(㎡) 1,839   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ7 マンション、一般住 宅等が混在する住宅 地域 北5.6m市道 水道、ガス、下水 北四番丁 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部の接近条件に恵まれ た旧来からの住宅地域 街 路 基準方位北５．６ｍ 市道 交通 施設 北四番丁駅北西方 770m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地への接近性や利便性が良好でマンション用地需要は堅調であるが、大量供給の予測と建築費高騰に伴う価 格上昇で先行きは不透明。マンション用地としての適格物件が少なく高値取引が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    357,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              342,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部に近接する利便性が良好な住宅地域。建築費高騰により分譲価格は高止まり状態。供給される 適格物件が少ないため開発業者間の競争が激しい。ペアローン等を利用した資産性を見込んだ売買もみられマンション 需要は依然として根強い。事業採算性の観点からは、地価は次第に上限に近づいているものと考えられ開発業者等の慎 重姿勢は徐々に強まっている。中心価格帯は３～１０億円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規模の大きいマンション用地の需給状況を反映した事例を中心に求めており、取引市場の実勢を的確に反映 している。開発法による価格は開発スケージュール等に想定要素を含むため不確実性が伴うものの、典型的需要者であ る開発業者の投資採算性を直接的に表しており規範性は高い。以上を踏まえ、両手法による試算価格を関連付け、代表 標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    345,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 345,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    329,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な資金調達環境を背景として、仙台市及 び周辺市町村における住宅需要は堅調である 一方、建築費高騰の影響等により新規供給は 減少傾向にある。 周辺地域で大型商業施設や医療施設の開発事 業が進むほか、分譲マンションの新規供給が 継続し、マンション用地としての優位性が増 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％