令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -52 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 97,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区東勝山１丁目１９番６５ ｢東勝山１－１０－１７｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   240 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道仙台泉線の西側背後に存 する丘陵地において昭和４０ 年代に造成された住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 旭ヶ丘駅西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域として、現状を維持して推移するものと思料される。区画分割による戸建分譲が 進んで、子育て世帯を中心とした需要は堅調であり、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区北部から西部に広がる丘陵地の住宅地域であり、需要者は市内中心部に通勤する一次取得者及び 買替え層が中心で、圏外からの転入者も見られる。交通施設はバス便が主体であるが、市中心部に比較的近く居住環境 が良好な住宅地として需要は堅調に推移している。需給は建売住宅や中古物件の買替が主体であり、中心となる価格帯 は、２３０㎡程度の更地で２，３００万円前後、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、丘陵地に存して一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、アパート等が散見されるものの、収 益獲得を目的として新たに土地を取得しようとする需要が乏しいことから、収益価格は試算できなかった。取引にあた っては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、本件においては、代替性を有する現実の取引事例を基に 試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [104.0] 100 [105.8] [103.0] 100 97,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な資金調達環境を背景として、仙台市及 び周辺市町村における住宅需要は堅調である 一方、建築費高騰の影響等により新規供給は 減少傾向にある。 区画分割による分譲事例が多く見られ、総額 の観点から見た値頃感により、子育て世帯を 中心とした需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％