令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -50 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区東勝山２丁目５番４７１ ｢東勝山２－１７－２８｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に造成された青 葉区北西部に位置する大規模 住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 旭ヶ丘駅西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として、現状維持と予測する。最寄り駅からやや遠距離に位置するが、居住環境が良好 であるため住宅需要は堅調であり、建売業者による高値での取引も散見され地価は上昇基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東勝山・双葉ケ丘・水の森地区等の青葉区北西部の丘陵地に開発された住宅地域一帯から構成される。 需要者は、戸建住宅取得を目的とする個人が中心であり、鉄軌道駅の徒歩圏にはないが、区画整然として東勝山地区で もとりわけ居住環境が良好であることから、需要は堅調である。需要の中心となるのは、土地は２００㎡程度で２，２ ００～２，５００万円前後、新築戸建は総額４，５００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅もあり賃貸需要も認められるが、総じて自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり、取引にあたっては類似 の不動産の取引価格を相場として重視し、購入の可否及び価格水準を決定することが多いと判断される。よって、本件 では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化 が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀 の金利政策の不動産市場への影響を注視する 必要がある。 最寄り駅からは距離があるが、居住環境が良 好な区画整然とした住宅地域であり、需要は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％