鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -47

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

39,300,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区川内明神横丁１５番１外				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種文教地区
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	北西5.2m市道	水道、ガス、下水	国際センター 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

広瀬川右岸に位置する街路条
件が劣る住宅地域

街

路

基準方位北５．２ｍ
市道

交通

施設

国際センター駅北方

700m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区3種
文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄東西線「国際センター」駅へは徒歩圏内。日常の買物等の生活利便性はやや劣るが、東北大学川内キャン
パスや市街地へのアクセスが良好なため需要は根強い。中古住宅売買に伴い、小区画化が進行すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉区中心部西側の広瀬川の河岸段丘を中心とする既成住宅地域一円。地下鉄東西線駅に徒歩圏内であ
るが商業施設等の利便施設は主に中心市街地に依存する。東北大学川内キャンパスに近いこともあり学生向きアパート
、学生寮等も立地する。典型的需要者は市中心部への接近性や教育的環境を重視する子育て世帯。２００㎡の更地で３
８００万円程度。周辺では小規模戸建分譲も把握され、分譲価格は４５００～５５００万円程度が中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域内では収益物件も混在し、収益性を指標に取引されるケースも見受けられる。収益価格は、需要者の投資採算性
を反映する価格として尊重すべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性等により特に保守的に試算される傾向が強
い。一方、比準価格は、経済情勢を反映した時点の新しい事例を採用して試算されており規範性が高い。以上を踏まえ
、収益価格は参考に留め、不動産市場を的確に映じている比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や建築費高騰で住宅着工戸数と取引件
数は減少。一方で、中古住宅の売行きは堅調
。住宅販売会社等の用地仕入れは慎重姿勢が
強まる。

長期間売りに出されていても成約しない物件
が散見される。売主の高値期待感が強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１１０４０ -27	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北東5.4m市道、北西2.7m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	２６１１０４０ -1061	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、南西2.2m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
c	２６１１０３０ -54	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種特別用途地区 (60,160)
d	２６１１０１０ -61	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	南5m市道、西4.4m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２６１１０３０ -1033	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		２住居高度地区3種特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,312	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	168,138	100 [ 86.3]	194,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 178,571	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	195,336	100 [ 100.0]	195,336		195,000
c	(　 ) 179,288	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.4]	185,483	100 [ 100.0]	185,483		185,000
d	(　 ) 237,802	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	238,031	100 [ 105.0]	226,696		227,000
e	(　 ) 185,071	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,584	100 [ 104.5]	185,248		185,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

仙台青葉 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,538,920	923,350	3,615,570	2,684,100	931,470	（　0.9742） 907,438	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	22,685,950 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種文教地区	60 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	15.0 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１Ｋタイプ：平均専有面積約３０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,145	193,050	1.0	193,050
							1.0	193,050
～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,180	196,200	1.0	196,200
							1.0	196,200
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		389,250		389,250
								389,250

⑨年額支払賃料	389,250 円　×　12ヶ月　＝　 4,671,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,671,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,437,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	389,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 5,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.50 ％） 389,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　 95,923 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,538,920 円　　　　（　 21,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,600 円	38,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	233,550 円	4,671,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 330,600 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,800 円	38,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 923,350 円　（　　　　　　 4,461 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,684,100 円（　　　　　 12,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,538,920 円
②総費用	923,350 円
③純収益　①－②	3,615,570 円
④建物等に帰属する純収益	2,684,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	931,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	907,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,685,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 -47　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区川内明神横丁１５番１	3700000079938-0000
2	仙台市青葉区川内明神横丁１５番３	3700000079940-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -47

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　岩月　典之

TEL.

鑑定評価額

38,900,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区川内明神横丁１５番１外				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種特別用途地区
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	北西5.2m市道	水道、ガス、下水	国際センター 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部や地下鉄駅に近い旧
来の住宅地域

街

路

基準方位北、５．２
ｍ市道

交通

施設

国際センター駅北方

700m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区3種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

大学や高校が近接する文教地区に位置する閑静な住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、現状を維持
すると予測する。街路条件はやや劣るが供給は少なく、需要は引き続き堅調に推移するとみられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に川内、角五郎、広瀬町地区等の市中心部に近接する住宅地域一円である。典型的な需要者は、市内
に居住する一次取得者であり、近隣市町からの転入者もみられる。市中心部や最寄駅への接近性に優れるとともに、大
学や高校が近接する文教地区の閑静な住宅地域で、供給は少ない一方、富裕層を中心に需要は堅調である。土地は概ね
２００㎡前後で、総額３，５００～４，０００万円程度が中心的な水準とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅もみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は低
位に試算された。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われる
ことが一般的であるので、収益価格は参考程度とし、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区内の人口は微増傾向で推移している。
建築費の上昇に加え、金利動向が住宅取得に
与える影響が懸念される。

市中心部に比較的近く、大学や高校に近接す
る文教地区内の閑静な住宅地域であり、地域
要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１１０３０ -54	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種特別用途地区 (60,160)
b	２６１１０４０ -27	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北東5.4m市道、北西2.7m、角地		２住居高度地区3種特別用途地区 (60,200)
c	２６１１０２０ -13	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m私道、中間画地		２中専高度地区2種駐車付置義務 (70,160)
d	２６１１０４０ -21	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北東4.2m市道、南西4m、二方路		２中専高度地区2種 (70,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,288	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	178,409	100 [ 93.1]	191,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 157,312	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	168,795	100 [ 88.4]	190,945		191,000
c	(　 ) 177,115	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	178,343	100 [ 100.5]	177,456		177,000
d	(　 ) 170,889	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	179,178	100 [ 93.1]	192,458		192,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

仙台青葉 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,274,105	884,224	3,389,881	2,551,500	838,381	（　0.9722） 815,074	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	20,376,850 円　　　　（　 98,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.40	Ｗ2	178.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	15.0 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（１Ｋタイプ・平均専有面積約３０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.40	100.0	89.40	2,033	181,750	1.0	181,750
							1.0	181,750
2～ 2	住宅	89.40	100.0	89.40	2,067	184,790	1.0	184,790
							1.0	184,790
～

～

～

計		178.80	100.0	178.80		366,540		366,540
								366,540

⑨年額支払賃料	366,540 円　×　12ヶ月　＝　 4,398,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。　

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,398,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 219,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,178,556 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 5,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.50 ％） 366,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　 90,326 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,274,105 円　　　　（　 20,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,114 円/㎡　月額支払賃料（　 2,067 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,924 円	4,398,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	35,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 884,224 円　（　　　　　　 4,272 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 178.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,551,500 円（　　　　　 12,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,274,105 円
②総費用	884,224 円
③純収益　①－②	3,389,881 円
④建物等に帰属する純収益	2,551,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	838,381 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	815,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,376,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 -47　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区川内明神横丁１５番１	3700000079938-0000
2	仙台市青葉区川内明神横丁１５番３	3700000079940-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考