鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -46

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　岩月　典之

TEL.

鑑定評価額

30,100,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区堤町１丁目２５番２｢堤町１－８－７７｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	地下鉄北仙台 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅徒歩圏内の街路条件が
やや劣る住宅地域

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

地下鉄北仙台駅北東方

330m

法令

規制

２住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅への接近性が良好な住宅地域であり、規模の大きな画地では共同住宅の建設や分割される例もみられる。
市中心部に近く利便性に優れることから、需要は引き続き堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に地下鉄南北線「北仙台」駅及び「台原」駅を最寄駅とする住宅地域である。典型的な需要者は、自
己使用目的で住宅用地を取得する個人であるが、賃貸アパート等の経営を目的とする個人・法人投資家も一定程度みら
れる。需要者は利便性を重視する傾向にあり、市中心部に近い住宅地域の需要は堅調である。土地は総額との関係で細
分化される例もみられ、１５０～２００㎡程度で総額３，０００万円前後が中心的な水準とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
不動産の収益性に着目した価格であり、周辺では投資目的での取引も散見されるが、地価に相応する賃料水準が形成さ
れていないため、収益価格は低位に試算された。本件においては、収益価格は参考程度とし、代表標準地との均衡に留
意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[102.0]

100
[117.4]

[102.0]
100

175,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区内の人口は微増傾向で推移している。
建築費の上昇に加え、金利動向が住宅取得に
与える影響が懸念される。

最寄駅への接近性が良好な住宅地域で、比較
的規模の大きな画地では細分化が進みつつあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１１０７０ -2	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,168)
b	２６１１０８０ -1051	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	台形	北4m市道、南4m、二方路		２住居高度地区3種駐車付置義務 (60,160)
c	２６１１０８０ -17	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m道路、北47m、二方路		２住居高度地区3種 (70,200)
d	２６１１０２０ -1029	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (65,227)
e	２６１１０２０ -25	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,331	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	123,784	100 [ 71.3]	173,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 161,459	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	163,857	100 [ 101.9]	160,802		164,000
c	(　 ) 159,098	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	157,244	100 [ 93.1]	168,898		172,000
d	(　 ) 169,075	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	174,545	100 [ 95.9]	182,007		186,000
e	(　 ) 213,248	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	213,881	100 [ 115.0]	185,983		190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

仙台青葉 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,723,290	771,182	2,952,108	2,259,900	692,208	（　0.9722） 672,965	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	16,824,125 円　　　　（　 98,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.33	Ｗ2	158.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	171 ㎡	18.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（１ＤＫタイプ・平均専有面積約４０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.33	100.0	79.33	2,000	158,660	1.0	158,660
							1.0	158,660
2～ 2	住宅	79.33	100.0	79.33	2,025	160,643	1.0	160,643
							1.0	160,643
～

～

～

計		158.66	100.0	158.66		319,303		319,303
								319,303

⑨年額支払賃料	319,303 円　×　12ヶ月　＝　 3,831,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。　

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,831,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,640,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	319,303 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 4,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.50 ％） 319,303 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　 78,686 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,723,290 円　　　　（　 21,774 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,071 円/㎡　月額支払賃料（　 2,025 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,000 円	31,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	191,582 円	3,831,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,500 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,000 円	31,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 771,182 円　（　　　　　　 4,510 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 158.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,259,900 円（　　　　　 13,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,723,290 円
②総費用	771,182 円
③純収益　①－②	2,952,108 円
④建物等に帰属する純収益	2,259,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	692,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	672,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,935 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,824,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 -46　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区堤町一丁目２５番２	3700000152482-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
仙台青葉 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -46

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

30,600,000 円

１㎡当たりの価格

179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区堤町１丁目２５番２｢堤町１－８－７７｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	地下鉄北仙台 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄駅に徒歩圏内の住宅地
域。計画的な開発はなく街路
条件は劣る。

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

地下鉄北仙台駅北東方

330m

法令

規制

２住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域であり、すでに戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ低層住宅地域として成熟している
ことから、今後も地域要因に大きな変動はないと予測する。供給は少ないが、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北仙台駅及び台原駅を最寄駅とする堤町、台原、葉山町等を中心とする地下鉄駅との利便性が高い住宅
地域一円。典型的需要者は、戸建住宅取得を目的とする高所得のファミリー層が中心だが、二次取得者も含まれる。旧
来からの住宅地域だが古家を取り壊して土地を分筆した上での分譲販売も見られ、土地需要は根強い。取引の中心とな
る価格帯は、土地１７０㎡程度で３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺ではアパート等の収益物件が見られるものの、居住の快適性を重視する住宅地域であり土地価格に見合う賃料水準
が形成されておらず収益価格はやや低位に試算されており相対的に説得力に劣る。一方、主な需要者は居住目的の個人
であることから、実際の取引価格から試算された比準価格は需要者属性に合致しており説得力は高い。以上より、本件
では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[102.0]

100
[117.3]

[102.0]
100

176,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市内の住宅地は、建築費高騰や近年の土
地価格上昇による値頃感が低減したこと等の
影響で、郊外を中心に地価上昇の勢いは減退
しつつある。

地下鉄駅及び商業施設への利便性が高いこと
から、住宅需要は安定している。地域要因に
特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１１０２０ -35	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、北西4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (60,160)
b	２６１１０８０ -19	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北6m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	２６１１０８０ -36	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、西6.3m、二方路		１住居高度地区3種 (76,229)
d	２６１１０１０ -31	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南4m道路、北47m、二方路		２住居高度地区3種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,455	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	178,455	100 [ 101.0]	176,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 151,200	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	162,182	100 [ 92.1]	176,093		180,000
c	(　 ) 152,164	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	150,243	100 [ 85.7]	175,313		179,000
d	(　 ) 163,224	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	164,809	100 [ 99.0]	166,474		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

仙台青葉 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,775,086	738,147	3,036,939	2,238,030	798,909	（　0.9722） 776,699	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	19,417,475 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.33	ＬＳ2	158.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	171 ㎡	18.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積約４０㎡、４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	79.33	100.0	79.33	2,010	159,453	1.0	159,453
							1.0	159,453
2～ 2	共同住宅	79.33	100.0	79.33	2,071	164,292	1.0	164,292
							1.0	164,292
～

～

～

計		158.66	100.0	158.66		323,745		323,745
								323,745

⑨年額支払賃料	323,745 円　×　12ヶ月　＝　 3,884,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し計上しなかった。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,884,940 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,247 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,690,693 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	323,745 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 4,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.50 ％） 323,745 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　 79,780 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,775,086 円　　　　（　 22,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,118 円/㎡　月額支払賃料（　 2,071 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,800 円	30,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	194,247 円	3,884,940　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	30,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 738,147 円　（　　　　　　 4,317 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 158.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,238,030 円（　　　　　 13,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,775,086 円
②総費用	738,147 円
③純収益　①－②	3,036,939 円
④建物等に帰属する純収益	2,238,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	798,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	776,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,417,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 -46　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区堤町一丁目２５番２	3700000152482-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考