令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -41 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区中山９丁目１番１１４ ｢中山９－８－３｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6.2m市道 水道、ガス、下水 北山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道仙台北環状線沿いの商業 施設に近接する丘陵部の住宅 地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 北山駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部からやや遠距離に位置するが、居住環境が良好な住宅地域として、現状維持と予測する。大型店舗に近く 生活利便性は良好であるため、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中山、川平、西勝山、桜ケ丘等の青葉区北西部の丘陵地に位置する住宅地域。需要者は、戸建住宅取得 を目的とする個人が中心である。仙台市中心部への交通手段はバス便が主となるが、県道仙台北環状線沿いの大型店舗 に近接しており、生活利便性は良好であることから需要は堅調である。土地は２２０㎡で１，８００万円前後、新築戸 建は３，０００万円～３，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は近隣地域においてほとんど見られず、自用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないこ とから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用して、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,200 円／㎡ [103.0] 100 100 [103.0] 100 [100.0] [103.0] 100 84,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や人口増を背景として、青葉区の住宅 地の需要は堅調であるが、建築費の高騰や金 利上昇傾向などによる先行きへの不透明感が ある。 県道仙台北環状線沿いの大型店舗に近接して おり、生活利便性は良好であることから、需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％