令和8年1月15日　提出 仙台青葉 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -39 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区中山台２丁目１４番１５ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北山 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    85 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成４年に換地処分が実施さ れた土地区画整理済の住宅地 域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北山駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 仙台市北西部の丘陵地に存する住宅団地で、周辺の幹線道路沿いでは商業施設が集積している。中心部への利便 性に劣るものの住環境が良好で値頃感がある。地域は、当面、現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区北西部丘陵地の区画整然とした住宅団地一円。典型的需要者は戸建住宅取得を目的とする一次取 得者が中心である。周辺の幹線道路沿いに商業施設が集積しており利便性は良好である。団地造成当初購入した層の相 続発生に伴って、中古住宅が市場に出回るケースも見られる。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度で１３００万 円台、新築戸建分譲は品等にもよるが総額で３０００万円台が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は居住目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規範 性が認められる。一方、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、最有効使用及び市場参加者の観点から土 地残余法は規範性が乏しいため適用を断念した。以上より、本件では実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,200 円／㎡ [103.0] 100 100 [103.0] 100 [128.1] [104.0] 100 66,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市内の住宅地は、建築費高騰や土地価格 上昇による値頃感が低減したこと等の影響で 、郊外を中心に地価上昇の勢いは減退してい る。 地域に特段の変動はない。中心部への利便性 は劣るものの周辺の幹線道路沿線では商業施 設が集積しており、需要者にとって値頃感が ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％