令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -37 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 95,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国見ケ丘３丁目９番１２ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の丘陵地にある、品等良 好な大規模住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東北福祉大前駅 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画による最低敷地面積の制限を受け、既存建物の解体後における画地分割再編が困難。地域要因に特段の 変動はなく、総額の上限感が強いため、地価上昇は相対的に低位かつ鈍化傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台北環状線沿線背後の国見ケ丘、吉成、南吉成等の大規模開発された住宅団地一円。典型的需要者は 比較的広い画地を求める子育て世帯が中心となる。造成・分譲から３５年以上経過し地域住民の高齢化が進んでおり、 主に中古住宅市場となっている。古家の取壊しを前提とする売買も散見されるが、更地の取引事例は少ない。築後２５ ～３５年程度の中古住宅は総額２０００万～３０００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内には地区計画によりアパート等の収益物件の建築はできないため、収益価格は求めることができなかった。国見 ケ丘団地は分譲後約４０年経過しており中古住宅市場となっているため、主に中古住宅の建付地の事例を採用し比準価 格が求められた。比準価格は、取引時点が新しく対象標準地と同一団地内の取引事例を採用して求めており、中古住宅 市場を反映して規範性は高い。よって、市場分析結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰で住宅着工戸数と取引件 数は減少。一方で、中古住宅の売行きは堅調 。住宅販売会社等の用地仕入れは慎重姿勢が 強まる。 中古住宅の取引は堅調だが、建築費等の高騰 にかかわらず、中古住宅価格の顕著な上昇は みられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％