鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -36

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　中山　修

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	陸前落合 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

陸前落合駅南東方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした居住環境の良好な住宅地域として、現状維持と予測する。周辺では商業施設の集積が進んでいる
ため、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉区西部に存する栗生、落合等の住宅地域。需要者は、仙台市中心部に通勤する一次取得者層が中心
である。愛子地区の商業施設に近く、居住環境に優れた住宅地として需要は堅調である。土地は３００㎡程度で２，９
００万円前後、新築戸建は３，５００万円～４，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほかアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算さ
れた。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した実証的な価格であ
る比準価格を採用して、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） -11             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     95,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や人口増を背景として、青葉区の住宅
地の需要は堅調であるが、建築費の高騰や金
利上昇傾向などによる先行きへの不透明感が
ある。

生活利便性が良好な区画整然とした住宅地域
であり、一次取得者層を中心とした需要が堅
調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１１０１０ -25	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		１低専高度地区1種土砂災害警戒区域 (50,80)
b	２６１１０２０ -45	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	２６１１０２０ -1035	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (60,200)
d	２６１１０３０ -55	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	２６１１０８０ -1038	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,447	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	89,474	100 [ 97.0]	92,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	94,100
b	(　 ) 92,895	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,917	100 [ 99.0]	94,866		96,800
c	(　 ) 94,363	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	95,452	100 [ 101.0]	94,507		96,400
d	(　 ) 99,622	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	96,461	100 [ 97.0]	99,444		101,000
e	(　 ) 89,072	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,299	100 [ 101.0]	90,395		92,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

仙台青葉 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,911,159	865,346	3,045,813	2,506,350	539,463	（　0.9742） 525,545	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	13,138,625 円　　　　（　 44,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.28	ＬＳ2	196.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	297 ㎡	15.5 m x 19.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約３３㎡のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.28	100.0	98.28	1,600	157,248	1.0	157,248
							1.0	157,248
2～ 2	住宅	98.28	100.0	98.28	1,650	162,162	1.0	162,162
							1.0	162,162
～

～

～

計		196.56	100.0	196.56		319,410		319,410
								319,410

⑨年額支払賃料	319,410 円　×　12ヶ月　＝　 3,832,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,832,920 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 244,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,828,545 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	319,410 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 4,504 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.50 ％） 319,410 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　 77,884 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　　 226 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,911,159 円　　　　（　 13,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,688 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	38,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	203,646 円	4,072,920　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	38,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,346 円　（　　　　　　 2,914 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 196.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,506,350 円（　　　　　 8,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,911,159 円
②総費用	865,346 円
③純収益　①－②	3,045,813 円
④建物等に帰属する純収益	2,506,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	539,463 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	525,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,138,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 -36　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区栗生三丁目１４番２２	3700000209690-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -36

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　岩月　典之

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	陸前落合 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

陸前落合駅南東方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

青葉区西部の区画整然とした既成住宅地域であり、規模の大きな画地では分割される例もみられる。住宅地域と
して成熟しており、供給は少ない一方で需要は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に栗生、落合、愛子地区を中心とする青葉区西部に形成された住宅地域である。典型的な需要者は、
市内に居住する一次取得者で、価格水準に着目して市中心部から転入するファミリー層も多い。区画整然として住環境
に優れることから、需要は堅調である。土地は総額との関係で細分化される例もみられるが、概ね３００㎡で総額２，
５００～３，０００万円程度、新築戸建住宅では４，０００万円台が中心的な水準とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅もみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は低
位に試算された。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われる
ことが一般的であるので、収益価格は参考程度とし、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区内の人口は微増傾向で推移している。
建築費の上昇に加え、金利動向が住宅取得に
与える影響が懸念される。

区画整然とした既成住宅地域であり、比較的
規模の大きな画地では細分化が進みつつある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１１０８０ -1038	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２６１１０３０ -1089	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
c	２６１１０３０ -55	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２６１１０１０ -25	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		１低専高度地区1種土砂災害警戒区域 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,072	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,299	100 [ 99.9]	91,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	93,200
b	(　 ) 92,710	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 107.1]	93,945	100 [ 97.0]	96,851		98,800
c	(　 ) 99,622	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	95,451	100 [ 96.0]	99,428		101,000
d	(　 ) 80,447	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	80,686	100 [ 92.2]	87,512		89,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

仙台青葉 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,151,946	914,107	3,237,839	2,806,650	431,189	（　0.9722） 419,202	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	10,480,050 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.28	Ｗ2	196.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	297 ㎡	15.5 m x 19.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（１Ｋタイプ・平均専有面積約３３㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.28	100.0	98.28	1,697	166,781	1.0	166,781
							1.0	166,781
2～ 2	住宅	98.28	100.0	98.28	1,727	169,730	1.0	169,730
							1.0	169,730
～

～

～

計		196.56	100.0	196.56		336,511		336,511
								336,511

⑨年額支払賃料	336,511 円　×　12ヶ月　＝　 4,038,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。　

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,038,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 213,907 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,064,225 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	336,511 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 4,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.50 ％） 336,511 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　 82,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,151,946 円　　　　（　 13,980 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,766 円/㎡　月額支払賃料（　 1,727 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,500 円	38,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,907 円	4,278,132　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	38,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 914,107 円　（　　　　　　 3,078 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 196.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,806,650 円（　　　　　 9,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,151,946 円
②総費用	914,107 円
③純収益　①－②	3,237,839 円
④建物等に帰属する純収益	2,806,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	431,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	419,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,480,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台青葉 -36　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市青葉区栗生三丁目１４番２２	3700000209690-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考