別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -35 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
｢愛子東６－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗等が
混在する住宅地域
 南10m国道 水道、ガス、下水 愛子

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの住宅地域で、店舗
、事業所等が混在している地
域である。		 街

路		 基準方位北、１０ｍ
国道		 交通

施設		 愛子駅南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 愛子地区は、総額の観点に基づく値頃感から一帯で需要が旺盛である。国道沿いは住宅用途としての快適性にか
ら、やや需要が弱い。当面は上昇傾向が続くが、上昇幅は縮小するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国道４８号線沿線及びその背後の愛子地区、落合地区等の住宅地域及び住商混在地域である。主な需要
者は市内中心部へ通勤する子育て世代の一次取得者である。近隣地域は住商混在地域ではあるが、店舗、事務所として
の利用は少なく、住宅としての利用に向かっている。愛子地区は宅地開発が活発で住宅地としての需要は旺盛である。
需要の中心となる価格帯は、３００～４００㎡程度の土地で３，６００万円前後と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域ではアパートなどの収益物件も見られるが、地域の主な需要者は個人で土地価格に見合う賃料水準が形成され
ておらず収益価格は低位に試算された。当地域は、戸建住宅需要の中心で、市場の実態を反映した比準価格は客観的で
実証性が高く規範性が認められる。以上より本件においては実証的で規範性が高い比準価格を採用し、収益価格は参考
にとし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -36               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     94,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[102.0]		 100
[117.2]		 [102.0]
100		 81,900 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性による選好性が強まる傾向にあり、生
活利便性の良好な住宅地の需要は比較的堅調
であるが、郊外の住宅地の需要は弱含みであ
る。

国道沿いの住商混在地域であるが、商業的な
色彩は弱まり、背後の住宅地と同様の住宅地
域としての性格が強くなってきている。


特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
８０
-42		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m道路、
西6m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２６１１０
５０
-3		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
c ２６１１０
３０
-8		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
d ２６１１０
１０
-1		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,160)
e ２６１１０
８０
-47		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,097  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
71,340 		 100
[  90.3]
79,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
80,600 
b (　           ) 
68,824  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,634 		 100
[  87.5]
79,582 
81,200 
c (　           ) 
73,249  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
76,357 		 100
[  93.1]
82,016 
83,700 
d (　           ) 
58,457  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
74,217 		 100
[  92.2]
80,496 
82,100 
e (　           ) 
71,919  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
73,486 		 100
[  91.2]
80,577 
82,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



仙台青葉 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な造成事例が見られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,011,265 
1,146,400 
3,864,865 
3,294,900 
569,965 		 （　0.9767）
556,685 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     13,917,125 円　　　　（　     31,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   437 ㎡     17.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２人世帯向け（２Ｋ：平均専有面積約４５㎡）のアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,485 
200,475 		 1.0  200,475 
1.0  200,475 

 2～ 2		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,515 
204,525 		 1.0  204,525 
1.0  204,525 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

405,000 		 405,000 
405,000 
⑨年額支払賃料        405,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,860,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,860,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       313,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,906,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           405,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           5,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          405,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          98,754 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,011,265 円　　　　（　        11,467 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３１１０３２
　　　　-18		 1,549  
(   1,516) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]
1,581 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,515 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２３１１０３２
　　　　-1009		 1,517  
(   1,487) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,458 
c ２３１１０３２
　　　　-1010		 1,419  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,510 
仙台青葉 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 209,200 円  　　　　     52,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 261,000 円  　　　        5,220,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      444,500 円  　　　　     52,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,600 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,146,400 円　（　　　　　　         2,623 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,294,900 円  
（　　　　　         7,540 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,011,265 円      
②総費用 1,146,400 円      
③純収益　①－② 3,864,865 円      
④建物等に帰属する純収益 3,294,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 569,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 556,685 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,917,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区愛子東六丁目３６番２
 3700000211035-0000
2 　仙台市青葉区愛子東六丁目３６番５
 3700001177719-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -35 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外
｢愛子東６－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗等が
混在する住宅地域
 南10m国道 水道、ガス、下水 愛子

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４５７号線沿いに一般住
宅、低層店舗、事業所等が混
在する地域		 街

路		 基準方位北１０ｍ国
道		 交通

施設		 愛子駅南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの規模がやや大きい住宅地域。商業性も認められるが、開発業者による画地分割を伴う戸建分譲も旺盛
である。幹線道路沿いには商業施設の進出が散見され、商業性を増しながら発展的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙山線「愛子」駅・「陸前落合」駅から徒歩圏内の住宅地域。典型的需要者は、地縁的選好性を有
する子育て世帯に加えて、規模が比較的大きく国道沿いに面し用途の多様性が認められるため、戸建分譲を目的とする
住宅販売会社や地元不動産業者も考えられる。愛子地区の世帯数は増加傾向。供給物件が減少するなかで、住宅需要は
概ね堅調。土地は坪当たり２６～２８万円程度の取引が主流。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域内は、自己使用の住宅が多くを占め、快適性や利便性が取引指標となり収益性を指標に取引されるケースは少な
い。収益価格は投資採算性を反映する価格で理論的であるが、賃料の粘着性等により保守的に試算される傾向が強い。
一方、比準価格は、経済情勢を反映した時点の新しい事例を基に試算しており規範性が高い。以上から、収益価格は参
考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、不動産市場を的確に映じた比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -36               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     94,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[102.0]		 100
[118.2]		 [102.0]
100		 81,200 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や建築費高騰で住宅着工戸数と取引件
数は減少。一方で、中古住宅の売行きは堅調
。住宅販売会社等の用地仕入れは慎重姿勢が
強まる。

令和４年２月頃、近くでコンビニが開店。宮
城総合支所の東及び南側で愛子土地区画整理
事業が進捗中。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
３０
-24		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m国道、
東4m、西4.1m、
三方路
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２６１１０
１０
-57		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m国道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２６１１０
８０
-1019		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２６１１０
８０
-1038		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ２６１１０
３０
-1097		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m県道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,914  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
77,165 		 100
[  93.8]
82,265 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
83,900 
b (　           ) 
69,163  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
73,160 		 100
[  93.8]
77,996 
79,600 
c (　           ) 
68,874  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
72,183 		 100
[  86.8]
83,160 
84,800 
d (　           ) 
89,072  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,299 		 100
[ 115.8]
78,842 
80,400 
e (　           ) 
90,349  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
98,831 		 100
[ 123.6]
79,960 
81,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



仙台青葉 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,019,119 
1,186,464 
3,832,655 
3,300,780 
531,875 		 （　0.9767）
519,482 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     12,987,050 円　　　　（　     29,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   437 ㎡     17.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４５㎡、２階建各階３戸、駐車場６台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,499 
202,365 		 1.0  202,365 
1.0  202,365 

 2～ 2		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,545 
208,575 		 1.0  208,575 
1.0  208,575 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

410,940 		 410,940 
410,940 
⑨年額支払賃料        410,940 円　×　12ヶ月　＝　       4,931,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,931,280 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   6.5 ％　＝　　       341,593 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,913,687 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           410,940 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           5,763 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          410,940 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2594　＝　          99,669 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,019,119 円　　　　（　        11,485 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,545 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,800 円  　　　　     54,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 262,764 円  　　　        5,255,280　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      460,700 円  　　　　     54,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       108,400 円  　　　　     54,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,200 円  　　　　     54,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,186,464 円　（　　　　　　         2,715 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,300,780 円  
（　　　　　         7,553 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,019,119 円      
②総費用 1,186,464 円      
③純収益　①－② 3,832,655 円      
④建物等に帰属する純収益 3,300,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 531,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 519,482 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,189 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,987,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区愛子東六丁目３６番２
 3700000211035-0000
2 　仙台市青葉区愛子東六丁目３６番５
 3700001177719-0000
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備考