別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -33 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区川内三十人町４９番５１
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南5m道路 水道、ガス、下水 川内

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件がやや劣る広瀬川に
近い北向き傾斜の既成住宅地
域		 街

路		 基準方位北、５ｍ道
路		 交通

施設		 川内駅北西方

720m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかアパートも多い住宅地域として、現状維持と予測する。川内駅から徒歩圏で仙台市中心部にも近
く利便性は良好のため、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川内、角五郎、八幡等を中心とした住宅地域。需要者は、戸建住宅取得を目的とする個人が中心であり
、アパート経営者もある。傾斜地が多く、街路条件はやや劣るが、川内駅から徒歩圏内であり、東北大学川内キャンパ
スにも近いことから、需要は堅調である。土地は１４０㎡程度で１，６００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 川内駅や東北大学川内キャンパスから徒歩圏であることから学生向けアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参
考に留め、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -47               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[163.0]		 [102.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利や人口増を背景として、青葉区の住宅
地の需要は堅調であるが、建築費の高騰や金
利上昇傾向などによる先行きへの不透明感が
ある。

川内駅や東北大学川内キャンパスから徒歩圏
であり、利便性が良好であることから需要は
堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
４０
-21		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.2m市道
、南東4m、
二方路
２中専
高度地区2種
(70,168)
b ２６１１０
４０
-27		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.4m市道
、北西2.7m、
角地
２住居
高度地区3種
(60,200)
c ２６１１０
２０
-13		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,160)
d ２６１１０
１０
-28		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.1m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e ２６１１０
４０
-1046		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.5m市道
、南2.2m、
二方路
１住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,889  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,623 		 100
[ 143.0]
121,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
157,312  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
168,138 		 100
[ 149.4]
112,542 
115,000 
c (　           ) 
177,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
178,343 		 100
[ 148.7]
119,935 
122,000 
d (　           ) 
148,940  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
148,648 		 100
[ 131.7]
112,869 
115,000 
e (　           ) 
118,308  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
157,642 		 100
[ 135.5]
116,341 
119,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



仙台青葉 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,897,679 
611,300 
2,286,379 
1,783,740 
502,639 		 （　0.9742）
489,671 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     12,241,775 円　　　　（　     87,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   140 ㎡     11.0 m x   13.0 m  前面道路：道路     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約３５㎡のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,750 
122,500 		 1.0  122,500 
1.0  122,500 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,800 
126,000 		 1.0  126,000 
1.0  126,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

248,500 		 248,500 
248,500 
⑨年額支払賃料        248,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,982,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,982,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       149,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,832,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           248,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           3,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          248,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          61,238 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,897,679 円　　　　（　        20,698 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,841 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,600 円  　　　　     27,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 149,100 円  　　　        2,982,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,900 円  　　　　     27,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,800 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         611,300 円　（　　　　　　         4,366 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,783,740 円  
（　　　　　        12,741 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,897,679 円      
②総費用 611,300 円      
③純収益　①－② 2,286,379 円      
④建物等に帰属する純収益 1,783,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 502,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 489,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,498 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,241,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区川内三十人町４９番５１
 3700000086864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -33 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区川内三十人町４９番５１
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南5m道路 水道、ガス、下水 川内

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 広瀬川河畔の傾斜地に存して
街路条件がやや劣る既成住宅
地域		 街

路		 基準方位北５ｍ道路 交通

施設		 川内駅

720m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に近く、街路条件がやや劣る既成住宅地域として、概ね現状を維持して推移すると思料される。周辺の
平坦地に存する住宅地と比較して割安感が認められて需要は堅調であり、地価上昇が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の西側及び北西側背後に存する既成住宅地域であり、需要者は市内中心部に通勤する一次
取得者及び買替え層が中心で、圏外からの転入者も見られる。住宅地としての品等はやや劣るが、市中心部に近く、地
下鉄東西線「川内」駅へ徒歩圏内に存することから、個人等の需要は堅調であるほか、学生等の賃貸需要も底堅い。需
給の中心となる価格帯は、１４０㎡程度の更地で、１，５００～１，８００万円前後であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅のほかに学生向けのアパート等が多く見られる既成住宅地域である。アパートについては旧来か
らの地主による運営が中心であり、収益の収受を目的として新たに土地を取得する需要は乏しいことから、自用の居宅
として使用する個人等が需要者の中心である。本件においては、代替性を有する現実の取引事例を基に試算した比準価
格を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -47               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[161.8]		 [102.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境を背景として、仙台市及
び周辺市町村における住宅需要は堅調である
一方、建築費高騰の影響等により新規供給は
減少傾向にある。

住宅地としての品等はやや劣るが、中小規模
の画地が多く、総額の観点による値頃感によ
り、一次取得者層を中心とした需要は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
３０
-47		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
特別用途地区
(60,160)
b ２６１１０
６０
-50		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12.6m市
道、中間画地
２住居
高度地区3種
土砂災害警戒区域
(60,200)
c ２６１１０
４０
-27		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.4m市道
、北西2.7m、
角地
２住居
高度地区3種
(60,200)
d ２６１１０
４０
-1015		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m未舗装
私道
２住居
高度地区3種
(60,160)
e ２６１１０
７０
-1008		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.4m未舗装
私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,176)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,270  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
122,230 		 100
[ 104.0]
117,529 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
139,894  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
147,317 		 100
[ 120.1]
122,662 
125,000 
c (　           ) 
157,312  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
168,138 		 100
[ 141.8]
118,574 
121,000 
d (　           ) 
99,502  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
101,746 		 100
[  88.3]
115,228 
118,000 
e (　           ) 
157,307  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
174,439 		 100
[ 147.9]
117,944 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



仙台青葉 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,061,593 
639,834 
2,421,759 
1,980,300 
441,459 		 （　0.9742）
430,069 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     10,751,725 円　　　　（　     76,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅 69.57 ＬＳ2 139.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   140 ㎡     11.0 m x   13.0 m  前面道路：道路     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身世帯向け（１Ｋ：平均賃貸面積約２３㎡×６戸）のアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
69.57 
100.0 
69.57 
1,868 
129,957 		 1.0  129,957 
1.0  129,957 

 2～ 2		 居宅
69.57 
100.0 
69.57 
1,906 
132,600 		 1.0  132,600 
1.0  132,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.14 
100.0 
139.14 

262,557 		 262,557 
262,557 
⑨年額支払賃料        262,557 円　×　12ヶ月　＝　       3,150,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,150,684 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       157,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,993,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           262,557 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           3,741 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          262,557 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          64,702 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,061,593 円　　　　（　        21,869 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,906 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,800 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 157,534 円  　　　        3,150,684　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,400 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         639,834 円　（　　　　　　         4,570 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     139.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0737 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,980,300 円  
（　　　　　        14,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,061,593 円      
②総費用 639,834 円      
③純収益　①－② 2,421,759 円      
④建物等に帰属する純収益 1,980,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 441,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 430,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,072 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,751,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区川内三十人町４９番５１
 3700000086864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考