令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -30 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区吉成１丁目３１番２９６ ｢吉成１－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 国見 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道仙台北環状線の東側背後 に位置する区画整然とした郊 外の住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 国見駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 県道仙台北環状線沿いの商業施設等に近接し低層住宅地域として熟成しており、需要は比較的堅調である。地価 は上昇縮小傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区北西部に位置する吉成・南吉成地区等の住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住する戸建 住宅取得を目的とする一次取得者である。ＪＲ仙山線「国見」駅からやや離れているが、区画整然とした住環境の良好 な住宅地域であることから、閑静な住環境が需要者に評価され、需要は比較的堅調に推移しているが、一方で建売業者 による敷地の分割化が進んでいる。土地については３００㎡程度で２６００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、取引は自己居住用不動産としての需要が中心で、主たる需要者は、類似不動産の取引 市場の状況、取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。同一需給圏内の類似地域等に存する取 引事例から求めた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [104.0] 100 [123.5] [103.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や物価高の影響を受け、利便性 が高い住宅地域の地価は上昇傾向であるが、 郊外部の需要は弱含みで地価の上昇は縮小傾 向にある。 郊外部に位置する住環境が良好な住宅地域で 、需要は比較的堅調だが、金利上昇や建築費 高騰等の影響により、地価の上昇幅は縮小傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％