令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -28 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区山手町１４５番１３７ ｢山手町６－１３｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 北山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 北へ向かって緩傾斜。幅員が 狭く街路条件が劣る住宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 北山駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 北山駅へ徒歩圏の既存住宅地域。狭隘道路や高低差により競争力は劣る。建築費高騰で取引件数は減少。収益物 件や中古住宅の取引が散見され、中古需要は堅調である。格別の変動要因はなく当面は現状維持で推移する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ仙山線の「北山駅」、「東北福祉大前駅」を最寄り駅とする既存住宅地域。典型的需要者は、賃貸か ら持家にシフトする子育て世帯が中心。収益物件の管理運営にノウハウを持つ不動産会社等も考えられる。計画的に開 発された地域ではなく、狭隘道路や行止り道路も多く介在。街路及び環境条件はやや劣るが駅への接近性は良好。需要 の中心価格帯は、２００㎡程度の更地で１９００万円前後、新築戸建で総額４０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域内は、自己使用の住宅が多くを占め、快適性や利便性が取引指標となり収益性を指標に取引されるケースは少な い。収益価格は投資採算性を反映する価格で理論的であるが、賃料の粘着性等により保守的に試算される傾向が強い。 一方、比準価格は、経済情勢を反映した時点の新しい事例を基に試算しており規範性が高い。以上から、収益価格は参 考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、不動産市場を的確に映じた比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [102.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰で住宅着工戸数と取引件 数は減少。一方で、中古住宅の売行きは堅調 。住宅販売会社等の用地仕入れは慎重姿勢が 強まる。 中古住宅市場となっており、駅への接近性が 良好な当該地域の中古住宅の引き合いは強い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％