別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -26 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 75,000,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区八幡３丁目２６１番５
｢八幡３－８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
駐車付置義務

(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが混在する
住宅地域		 南7.5m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市中心部に近接して品等
の高い旧来からの住宅地域		 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部への接近性に優れて熟成した住宅地域であり、富裕層等によって比較的広い画地が選好される一方で、
区画分割による戸建分譲も散見されて需給は堅調に推移しており、地価上昇が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部に近接する八幡・角五郎地区等の旧来からの品等良好な住宅地域であり、需要者は、戸建住宅
の取得を目的とする富裕層を中心とした個人のほか、分譲事業を行う不動産業者等の需要も認められる。近隣に大学病
院や文教施設、商業施設等が存して、利便性が良好であることから賃貸需要も堅調であり、個人・法人の投資家等によ
る需要も見込まれる。中心価格帯は、３００㎡程度の更地で７，０００～８，０００万円前後であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、戸建住宅のほか賃貸マンション及びアパートが混在して賃貸需要は堅調であるが、需要者は戸建住宅の取
得を目的とする個人が中心であり、取引にあたっては住宅地としての快適性及び利便性に基づく代替競争不動産との比
較の観点が重視されるものと思料される。本件においては、代替性を有する現実の取引事例を基に試算した比準価格を
標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    456,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[102.0]		 100
[191.6]		 [102.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境を背景として、仙台市及
び周辺市町村における住宅需要は堅調である
一方、建築費高騰の影響等により新規供給は
減少傾向にある。

富裕層を中心として需要は堅調であり、比較
的広い画地が選好される一方、総額を抑制す
るため区画分割による分譲事業も増加傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +81.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
３０
-59		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
西8m、角地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,200)
b ２６１１０
２０
-13		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,160)
c ２６１１０
４０
-21		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.2m市道
、南西4m、
二方路
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,168)
d ２６１１０
３０
-45		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,160)
e ２６１１０
２０
-1		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
264,466 		 100
[ 110.0]
240,424 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
177,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
178,343 		 100
[  75.6]
235,903 
241,000 
c (　           ) 
170,889  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,623 		 100
[  72.8]
238,493 
243,000 
d (　           ) 
229,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
244,366 		 100
[ 100.8]
242,427 
247,000 
e (　           ) 
210,355  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
256,386 		 100
[ 103.6]
247,477 
252,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



仙台青葉 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,577,029 
2,180,691 
7,396,338 
5,597,280 
1,799,058 		 （　0.9556）
1,719,180 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     42,979,500 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.25 Ｓ3 378.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   305 ㎡     19.6 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身世帯向け（１Ｋ：平均賃貸面積約２７㎡×１２戸）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,337 
250,783 		 1.0  250,783 
1.0  250,783 

 2～ 2		 居宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,385 
255,934 		 1.0  255,934 
1.0  255,934 

 3～ 3		 居宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,385 
255,934 		 1.0  255,934 
1.0  255,934 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.75 
85.0 
321.93 

762,651 		 762,651 
762,651 
⑨年額支払賃料        762,651 円　×　12ヶ月　＝　       9,151,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,151,812 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       493,591 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,378,221 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           762,651 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          10,868 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          762,651 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         187,940 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,577,029 円　　　　（　        31,400 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,385 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 374,400 円  　　　　     93,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 493,591 円  　　　        9,871,812　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      954,700 円  　　　　     93,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,600 円  　　　　     93,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,600 円  　　　　     93,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,180,691 円　（　　　　　　         7,150 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     378.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,597,280 円  
（　　　　　        18,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,577,029 円      
②総費用 2,180,691 円      
③純収益　①－② 7,396,338 円      
④建物等に帰属する純収益 5,597,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,799,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,719,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,979,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区八幡三丁目２６１番５
 3700000175006-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -26 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 75,300,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区八幡３丁目２６１番５
｢八幡３－８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
駐車付置義務

(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが混在する
住宅地域		 南7.5m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道仙台村田線南側背後、中
島丁通り沿いの住宅地域		 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市中心部に近接する品等の良い住宅地域であり、富裕層を中心とした根強い需要がある。但し、供給不足を
反映して、需要は比較的堅調である。地価が上昇傾向にあるため、画地細分化の動きが顕著である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八幡、角五郎、柏木地区等の利便性の良い仙台市中心部に近接する住宅地域一円である。需要者は戸建住
宅取得を目的とする個人を中心に、高額なため２世帯住宅を目的とした需要者も含む。尚、仙台市中心部に近接し、か
つ東北大学病院や東北大学川内キャンパスにも近接していることから賃貸マンション経営を図る不動産業者や個人投資
家等による需要も見込まれる。需要の中心は、３００㎡程度の更地で７４００万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 東北大学病院や東北大学川内キャンパスに近接していることから中層の賃貸マンション等の共同住宅も見られるが、土
地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。対象地域は居住の快適性を重視する
住宅地域であるので、収益価格は参考として、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用して、鑑定評
価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    456,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[102.0]		 100
[190.6]		 [102.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部や地下鉄沿線等の立地条件が優るエリ
アの地価は依然として上昇基調にあるが、今
後の建築費の動向や金利の動向等に注視する
必要がある。

中心部に近接する品等の良い住宅地で、富裕
層を中心とした需要は比較的堅調で、供給不
足を反映し地価は上昇基調だが、上昇幅は縮
小傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
６０
-13		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
駐車付置義務
(70,200)
b ２６１１０
１０
-1042		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.4m市道、
西4m、角地
１住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
c ２６１１０
２０
-1059		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.7m市道
、中間画地
１住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
d ２６１１０
１０
-1013		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,256  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.0]
276,650 		 100
[ 107.0]
258,551 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
264,000 
b (　           ) 
246,305  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
247,262 		 100
[ 101.9]
242,652 
248,000 
c (　           ) 
199,439  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,613 		 100
[  86.0]
242,573 
247,000 
d (　           ) 
199,601  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 100.0]
227,502 		 100
[  96.0]
236,981 
242,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



仙台青葉 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,164,670 
2,065,106 
7,099,564 
5,373,360 
1,726,204 		 （　0.9556）
1,649,561 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     41,239,025 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.25 Ｓ3 378.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   305 ㎡     19.6 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１Ｋタイプ：平均専有面積約２７㎡） ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,237 
240,052 		 1.0  240,052 
1.0  240,052 

 2～ 2		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,274 
244,023 		 1.0  244,023 
1.0  244,023 

 3～ 3		 住宅
126.25 
85.0 
107.31 
2,312 
248,101 		 1.0  248,101 
1.0  248,101 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.75 
85.0 
321.93 

732,176 		 732,176 
732,176 
⑨年額支払賃料        732,176 円　×　12ヶ月　＝　       8,786,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,786,112 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         660,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       472,306 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,973,806 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           732,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          10,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          732,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         180,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,164,670 円　　　　（　        30,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,326 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,274 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,200 円  　　　　     87,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 472,306 円  　　　        9,446,112　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      895,500 円  　　　　     87,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,800 円  　　　　     87,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,800 円  　　　　     87,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,065,106 円　（　　　　　　         6,771 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     378.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,373,360 円  
（　　　　　        17,618 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,164,670 円      
②総費用 2,065,106 円      
③純収益　①－② 7,099,564 円      
④建物等に帰属する純収益 5,373,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,726,204 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,649,561 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,408 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,239,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区八幡三丁目２６１番５
 3700000175006-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考